🛷 Permis De Construire Purgé De Tout Recours

quele permis de construire soit purgé de tout recours. Dans l’hypothèse où les conditions suspensives sus-visées ne seraient pas réalisées, le présent contrat de réservation sera résilié de plein dro fr. Browse. Contracts. Clauses. Dictionary Lang fr. Sign In Sign Up. que le permis de construire soit purgé de tout recours Sample Clauses. Filter & Search. Clause: que le permis

Le recours des tiers contre un permis de construire est une notion assez connue du grand public. Mais son fonctionnement reste assez complexe pour un grand nombre d’entre nous. En effet, on considère qu’un permis n’est définitif qu’après les délais de recours expirés. Pour un tiers, contester un permis de construire ne peut se faire à la légère. Pour un bénéficiaire de permis, subir une annulation de permis peut conduire à la démolition dans les cas les plus extrêmes. Faisons donc un tour d’horizon de cette procédure. Qu’est-ce qu’un recours des tiers ? Le recours des tiers est le type de recours le plus connu et le plus utilisé. Il constitue un droit pour les tiers de contester la légalité d’une autorisation d’urbanisme afin d’en obtenir l’annulation. Dans la forme, il s’agit d’un recours contre l’arrêté de permis de construire et donc contre la mairie qui l’a délivré. Mais en fin de compte, c’est le bénéficiaire du permis qui en fait les frais… Attention, un permis de construire est attribué uniquement au regard des règles d’urbanisme code de l’urbanisme et règlements locaux. Ainsi, le recours des tiers ne pourra se fonder que sur des irrégularités liées à cette réglementation. Qui peut déposer un recours des tiers ? Afin d’éviter les recours abusifs et de sécuriser les demandeurs de permis de construire, la loi limite à certaines personnes le droit de déposer un recours. En effet, les tiers qui bénéficient de ce droit sont principalement les voisins immédiats du terrain d’assiette du permis. Le voisin doit alors démontrer que “les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien”. Vous souhaitez une étude de perte d’ensoleillement pour démontrer votre perte de jouissance ? Notre cabinet peut s’en charger. De plus, le voisin doit apporter toutes les explications précises sur les éléments non conformes aux règles d’urbanisme. Ainsi, un recours des tiers fondé uniquement sur un trouble de jouissance, qui relève de la justice civile, ne pourra pas aboutir. Enfin, le non-respect de ces conditions exposerait le tiers au paiement de dommages et intérêts pour recours abusif. Vous souhaitez que notre cabinet recherche les irrégularités du permis de votre voisin dans le but d’un recours ? Contactez-nous. Quel délai pour déposer un recours des tiers ? Pour déposer un recours, le tiers dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date de début d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. Le bénéficiaire du permis de construire doit effectuer l’affichage selon des formalités très précises contenu, lisibilité, visibilité pendant 2 mois continus. Il doit aussi être en mesure de justifier par tout moyen qu’il a bien rempli ces formalités d’affichage si jamais un recours venait à être déposé après le délai de 2 mois. En cas de non-respect de ces formalités, le délai de recours n’est théoriquement plus limité à 2 mois. Cela expose donc le bénéficiaire du permis à une grande insécurité. Toutefois, la loi prévoit qu’aucun recours ne sera recevable au-delà de 6 mois après l’achèvement de la construction. De plus, si l’affichage a bien été réalisé mais de façon incomplète, les recours ne seront plus recevables au-delà d’un an après la date de début d’affichage CE 09/11/18 n°409872. Quelles procédures pour déposer un recours des tiers ? Le tiers dispose de deux procédures pour effectuer un recours le recours gracieux et le recours contentieux. Le recours gracieux est déposé directement auprès du maire de la commune qui a délivré le PC. Le maire dispose alors de 2 mois pour statuer sur le recours. Soit il accepte le recours et il retire le PC, soit il rejette le recours. En cas de rejet, le tiers peut effectuer la seconde procédure possible le recours contentieux. Le recours contentieux s’effectue auprès du tribunal administratif. Cette procédure peut durer jusqu’à 18 mois. Quelles conséquences en cas de recours fondé ? En cas de recours fondé, le maire annule le permis. Il faudra alors déposer un nouveau permis conforme aux règles d’urbanisme. Si par malheur le bénéficiaire a déjà commencé les travaux, non seulement le permis est illégal mais la construction l’est aussi. Il encourt alors une obligation de mise en conformité des travaux modification de la construction, voire démolition…. Et tant qu’il n’a pas mis en conformité sa construction, le bénéficiaire devra généralement payer des amendes journalières. Comment sécuriser sa construction face au recours des tiers ? Évidemment, la première chose à faire est d’établir un projet de construction qui respecte scrupuleusement toutes les règles d’urbanisme ! Il sera ainsi inattaquable. Pour cela, il n’y a rien de plus efficace que de faire établir la demande de permis de construire par un architecte. En effet, le contrôle de l’administration pour déceler toutes les irrégularités est souvent insuffisant, et elle peut en laisser passer. C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles le recours des tiers existe ! Ensuite, même si le projet est parfaitement régulier, un voisin s’estimant lésé peut quand même tenter de faire un recours. Tout recours, même abusif, est source de tracas et retardera la construction tant que le litige n’est pas réglé. Pour démarrer la construction en toute sécurité, il faut attendre la fin du délai de recours des tiers. A la fin de ce délai, on dit que le délai de recours des tiers est purgé. Nous l’avons dit, ce délai est de 2 mois. Mais pour cela, il faut parfaitement respecter les obligations d’affichage du PC pendant ces 2 mois. Il faut aussi remplir correctement le panneau d’affichage. Enfin, le bénéficiaire doit être en mesure de prouver cet affichage de façon continue. Attention le tiers dispose de 15 jours pour notifier son recours au bénéficiaire du permis. Ainsi, s’il dépose son recours auprès de la mairie la veille de la fin du délai, le bénéficiaire pourrait recevoir cette notification 15 jours après la fin du délai. C’est pourquoi nous conseillons aux bénéficiaires de permis de contacter la mairie 2 jours après expiration du délai, le temps de réception d’un recommandé. De cette façon, le bénéficiaire pourra vérifier l’absence de recours. Il pourra également demander à la mairie une attestation de non recours des tiers. Le recours des tiers concerne-t-il uniquement les permis de construire ? Non ! Tout ce que nous nous avons évoqué dans cet article est également valable pour les autorisations d’urbanisme suivantes le permis de construire modificatifle transfert de permis de construirela déclaration préalablele permis de démolirle permis d’aménager Dans le cas d’un recours des tiers contre un permis de construire modificatif, celui-ci devra porter uniquement sur les modifications, et non sur le projet dans son ensemble. Ceci est d’autant plus vrai si le tiers n’a pas fait de recours contre le permis initial. Ce sera le même principe pour un recours contre un transfert de permis le tiers ne pourra contester que le transfert. Demandeurs d’un permis, si vous avez suivi tous nos conseils, vous pourrez envisager de démarrer les travaux. Mais avant, n’oubliez pas de prendre connaissance des autres risques d’annulation de permis ! CONSEIL D’ARCHITECTE EN LIGNE Réponse de M. Périé architecte sous 48H – 35€ TTC À lire sur le même sujet Recours, retrait et annulation de permis de construire les 3 risques à connaître absolumentAffichage permis de construire avec ou sans constat d’huissier ?Comment remplir le panneau d’affichage de permis de construire ? Vous avez une question au sujet de cet article ?Laissez un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons dans les plus brefs délais.* * Devant l’afflux de questions personnelles, nous avons choisi de ne répondre gratuitement qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Merci pour votre compréhension.

Ilm’explique que généralement il faut mettre « sous réserve de l’obtention du permis de construire, purgé de tout recours ». Même si le permis de construire est obtenu, les tiers (il

La production normative déclenchée par l’état d’urgence sanitaire a bouleversé les règles applicables aux permis de construire. Revue de détail par Vincent Le Grand Universitaire, formateur et consultant en droit de l’urbanisme et de l’aménagement Combien de temps ? Combien de temps encore ? Des années, des jours, des heures, combien ? Quand j’y pense, mon cœur bat si fort… ». Les paroles de la célèbre chanson Le temps qu’il reste » de Reggiani résument bien l’angoisse de toute personne qui se propose de calculer, en cette période troublée et donc très instable juridiquement, les délais relatifs à l’obtention ou à la sécurisation d’un permis de construire. La production normative exceptionnelle déclenchée par l’état d’urgence sanitaire a considérablement bouleversé les règles applicables aux permis de construire. Depuis le début de l’état d’urgence sanitaire, 5 ordonnances successives ont été nécessaires pour établir un régime dérogatoire justifié par le confinement et le fonctionnement dégradé des services publics. L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures a ainsi été modifiée à quatre reprises. On est en droit d’espérer que la dernière en date ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d’urgence sanitaire soit la dernière. Il ressort de ces différents textes qu’une période dérogatoire de suspension ou de report des délais s’ouvre le 12 mars à 0 h 00 et se referme le 24 mai à 0 h 00. Difficile de retrouver ses petits » pour un agent immobilier contraint d’expliquer le temps qu’il reste », autrement dit le temps à attendre, à des clients dont la vente immobilière se trouve suspendue à l’obtention ou à la purge d’un permis de construire. Pour tenter de les y aider, cet article dissociera les trois régimes de l’instruction, du recours et du retrait des permis de construire. Le calcul du délai d’instruction de la demande de permis de construire Les demandes de permis de construire ayant été déposées jusqu’au 11 mars 2020 inclus voient leur délai d’instruction suspendus jusqu’au 23 mai 2020 inclus. Le délai d’instruction recommence à courir à compter du 24 mai 2020 0 h 00 pour la période restant à courir exemple n° 1. Exemple n°1 Une demande de permis de construire a été déposée le 5 février 2020 pour un bâtiment autre qu’une maison individuelle. Le délai d’instruction est de 3 mois art. R. 423-23 du code de l’urbanisme et doit normalement prendre fin le 5 mai. En application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, la fin du délai d’instruction est retardée au 17 juillet 2020. Les demandes de permis ayant été déposées entre le 12 mars et le 23 mai 2020 inclus voient leur délai d’instruction reporté à la date du 24 mai 0 h 00 exemple n° 2. Exemple n° 2 Une demande de permis de construire a été déposée le 14 mai 2020 pour une maison individuelle. Le délai d’instruction est de 2 mois art. R. 423-23 précité et doit normalement s’achever au 14 juillet 2020. En application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai d’instruction ne débutera qu’à partir du 24 mai et s’achèvera le 24 juillet 2020. Toutes les demandes déposées à partir du 24 mai 2020 retrouvent l’application normale des règles de délai d’instruction. La purge du délai de recours dont dispose le tiers Comme chacun le sait, le permis de construire doit être affiché sur le terrain d’implantation du projet le plus tôt possible après sa délivrance et rester en place pendant la durée du chantier. Les tiers autrement dit les voisins du projet qui souhaiteraient contester la légalité du permis accordé peuvent saisir le tribunal administratif ou le maire de la commune d’un recours contentieux tribunal ou gracieux maire. Pour être recevable, ce recours doit être engagé dans un délai maximum de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain article du code de l’urbanisme. Contrairement au délai d’instruction, le délai de recours est ici un délai franc qui se calcule par journée de 24 heures. Les délais de recours non-achevés ayant débuté avant le 12 mars sont suspendus à cette date exemple n° 3, tandis que ceux ayant commencé entre le 12 mars et le 23 mai sont reportés exemple n° 4. Exemple n° 3 Un permis de construire accordé le 4 février est affiché sur le terrain d’implantation du projet le lendemain, 5 février, en cours de journée. Le délai de recours des tiers commence normalement à courir le 6 février et doit arriver normalement à échéance le 6 avril 2020. Cependant, en application de l’article 12 bis de l’ordonnance 2020-306, le délai de recours sera suspendu à compter du 12 mars et ce jusqu’au 24 mai à 0 h 00. Il reprendra à cette date pour le solde restant à courir et s’achèvera le 19 juin 2020. Exemple n° 4 Un permis de construire accordé le 14 avril est affiché sur le terrain d’implantation du projet le lendemain, 15 avril, en cours de journée. Le délai de recours contentieux des tiers commence normalement à courir le 16 avril et doit arriver normalement à échéance le 16 juin 2020. Cependant, en application de l’article 12 bis de l’ordonnance 2020-306, le délai de recours sera reporté et ne commencera à courir qu’à partir du 24 mai à 0 h 00. Le délai de recours arrivera à échéance le 24 juillet 2020. Enfin, tout permis de construire affiché après le 24 mai voit le délai de recours des tiers n’être ni suspendu, ni reporté. La purge du délai de retrait dont dispose l’autorité signataire Le permis de construire ne doit pas seulement être purgé de tout recours des tiers pour être définitif ». Sa légalité peut être aussi remise en cause par l’autorité signataire le plus souvent le maire de la commune d’implantation, laquelle peut en effet retirer le permis de construire en vertu de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme. Or le délai dont dispose l’autorité signataire se dissocie du délai de recours des tiers à deux titres au moins. D’une part, il ne connaît pas le même point de départ puisque le délai de retrait commence à courir dès le jour de la signature de l’acte ou dès le jour de la naissance de l’acte délivré tacitement lorsque l’administration a conservé le silence et que le délai d’instruction de la demande est arrivé à son terme. D’autre part, le délai de retrait est plus long que le délai de recours puisqu’il dure non pas 2 mais 3 mois. A l’instar du délai de recours, le délai de retrait du permis de construire peut être suspendu exemple n° 5 ou reporté exemple n° 6 selon les cas. Exemple n° 5 Un permis de construire est délivré le 1er février 2020. Le délai de retrait dont dispose l’autorité signataire commence donc normalement à cette date et doit s’achever le 1er mai car le délai de retrait n’est pas un délai franc. Toutefois, en application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai de retrait sera suspendu à compter du 12 mars et ne recommencera à courir qu’à partir du 24 mai à 0 h 00. Le délai de retrait arrivera en conséquence à échéance le 13 juillet 2020. Exemple n° 6 Un permis de construire est délivré le 27 avril 2020. Le délai de retrait dont dispose l’autorité signataire commence donc normalement à cette date et doit s’achever le 27 juillet 2020. Toutefois, en application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai de retrait sera reporté au 24 mai à 0 h 00. Le délai de retrait arrivera en conséquence à échéance le 24 août 2020. Enfin, tout permis de construire délivré à partir du 24 mai 2020 voit le délai de retrait de trois mois dont dispose l’autorité signataire ni suspendu, ni reporté. Alors Combien de temps encore » ? Nous espérons que la réponse à cette question puisse être plus facilement apportée au terme de la lecture certainement fastidieuse de cet article. Et sinon, ce cœur ? Quand vous y pensez, bat-il toujours aussi fort ? Ne manquez pas aussi

Surla commune de Mornant, dans le Hameau de la Pavière, nous vous proposons un projet de maison dont le permis de construire à déjà été accepté et purgé de tout recours. Très belle parcelle de 1100m² avec un projet moderne, vous profiterez d’une maison de 153m² env comprenant une grande pièce de vie, quatre chambres, trois salles

Vous êtes le futur acquéreur du bien de vos rêves et vous pensez avoir trouvé la perle rare ? En faisant appel à un promoteur immobilier avant que la construction de votre habitat ne soit terminée, le risque zéro n’existe pas. Ce dernier a obtenu son permis de construire depuis plusieurs semaines, et pourtant, la lecture de ce billet vous fera prendre conscience qu’il vaut mieux prévenir que guérir. L’achat du terrain ne jouez pas à l’acquéreur imprudent S’il s’agit de votre premier achat, vous êtes encore plus enclin à commettre des erreurs qui pourraient vous coûter cher. Redoublez donc de prudence et tâchez de vous renseigner avant de signer tout contrat. L’achat d’un terrain n’est pas une action anodine et engendre des conséquences parfois déplorables. Qu’est-ce qu’un permis de construire purgé de tout recours ? Dans les deux mois qui suivent l’obtention du permis de construire, un tiers est capable de se manifester. Si ladite personne conteste la construction du bien, il est possible que la décision d’accord doive être étudiée une seconde fois. Dans un délai de trois mois, l’autorité compétente à laquelle le promoteur a fait appel peut aussi avoir commis une erreur d’instruction. Ces cas de figures font tomber vos projets dans l’oubli. Le permis de construire est retiré au promoteur mais son acheteur reste responsable quant à sa décision si vous vous étiez engagé en signant un contrat de réservation, sachez que vous l’avez fait en dépit de la permission de construction. Cela signifie par exemple que vous ne pouvez pas tenir rigueur au promoteur du fait que l’opération soit annulée en arguant par exemple le fait que vous avez perdu du temps et ne trouvez plus de produits pour défiscaliser sur l’année en cours…. Le permis de construire purgé de tout recours assure que la période de recours des tiers et du recours administratif est passée. Il est donc conseillé de ne faire aucune promesse d’achat tant que cette échéance n’a pas été dépassée, au risque de voir votre programme s’effondrer. S’il vous semble illogique d’être forcé à payer un terrain inconstructible, la justice ne sera pas de cet avis ; pour savoir si le permis est purgé, n’hésitez pas à le demander au promoteur ou informez-vous auprès de la mairie en vous munissant du numéro de permis de construire. Aucune garantie face au permis de construire Nous vous le répétons donc pour que ce soit bien clair la délivrance d’un permis de construire n’implique pas la validité d’une construction future. Chez MC&A Patrimoine, nous ne proposons à nos clients acquéreurs ou investisseurs que des programmes immobiliers dont le permis de construire est purgé de tout recours. Meta titre Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours Meta description Avant d’acheter ou d’investir dans l’immobilier neuf, vérifiez auprès du promoteur que le permis de construire soit purgé de tout recours. Nous vous expliquons ici pourquoi. Meta keywords acheter bien immobilier neuf, risque permis immobilier neuf, risque achat immobilier, permis de construire, permis de construire purgé de tout recours,

CercleFinance.com) - Fermentalg a indiqué ce jeudi soir avoir obtenu définitivement le permis de construire de son Unité de Développement Industriel, purgé de toutes possibilités de recours

^{Vue générale de Marseille avec à gauche la basilique Notre-Dame de la Garde, le 19 janver 2019 - BORIS HORVAT © 2019 AFPGérard Haddad multipliait les recours contre les permis de construire. Quatre ans de prison et euros d'amende ont été requis contre ans de prison dont deux ans assortis d'un sursis probatoire et une amende de euros ont été requis contre Gérard Haddad, 53 ans, un gérant de sociétés jugé pour avoir extorqué pendant des années des promoteurs immobiliers à Marseille en multipliant les recours contre les permis de grandes entreprises nationales telles Bouygues Immobilier ou Kaufman et Broad ou de petits promoteurs locaux ont ainsi été victimes, selon l'accusation, d'une extorsion ou d'une tentative d'extorsion de la part de Gérard Haddad et de son frère Albert, un médecin généraliste, décédé en juillet. Bon nombre des dizaines de recours intentés par les deux frères ou leurs sociétés contre des programmes immobiliers entre 2010 et 2015 avaient été écartés par le tribunal administratif et ont donné lieu à leur condamnation à une amende de euros pour recours plusieurs entreprises avaient fait le choix de signer un protocole transactionnel avec les frères Haddad dans le cabinet de leurs avocats. Le juge d'instruction a ainsi recensé dix-neuf protocoles pour un montant supérieur à 2,2 millions d'euros. Durant l'enquête, des promoteurs avaient qualifié ces recours de crapuleux et disaient avoir la peur au ventre. "Plus jamais Marseille", avait ainsi témoigné l'un d' patrimoine immobilier de 7 millions d'eurosDevant le tribunal, Gérard Haddad s'est présenté comme un Robin des Bois en guerre contre la défiguration de Marseille par les opérations immobilières. "Vous avez vu ces constructions, elles sont moches et quand on construit du neuf, le prix de l'ancien diminue automatiquement", a-t-il lancé au tribunal. Gérard Haddad a présenté les sommes qu'il a encaissées personnellement ou pour sa société G Sport International, soit plus de euros, comme "une compensation de la perte de valeur sur [ses] biens situés à proximité des projets attaqués". Le juge d'instruction avait estimé à plus de 7 millions d'euros le patrimoine immobilier de "la sphère Haddad".Bien qu'un recours ne bloque pas un projet immobilier, les avocats des promoteurs, parties civiles, ont évoqué "la contrainte à laquelle étaient soumises les entreprises", les banques n'accordant de garanties financières d'achèvement ou de remboursement qu'une fois le permis de construire purgé de tout procureure Emilie Almréro a souligné que leur "altruisme urbanistique cessait lorsque l'intérêt pécuniaire des deux frères se trouvait rassasié". "Il est troublant qu'on demande au tribunal de dire que l'arme d'un racketteur serait une requête déposée au tribunal administratif" a plaidé Me Pierre Ceccaldi insistant sur le fait que "Gérard Haddad avait le droit de penser qu'un projet de construction allait dévaloriser ses biens". Le jugement sera rendu le 26 octobre.}

Lepermis de construire purgé de tout recours assure que la période de recours des tiers et du recours administratif est passée. Il est donc conseillé de ne faire aucune promesse d’achat tant que cette échéance n’a pas été dépassée, au risque de voir votre programme s’effondrer.

Avoir le permis de construire définitif avant la construction © Neydtstock/ Permis de construire contesté, construction démolie ? Un particulier, ou un promoteur immobilier peut toujours faire face à une condamnation à mettre fin à sa construction, ou même à une démolition, si le permis de construire est contesté en justice. C’est ce qu’a tenu à rappeler la Cour de cassation après avoir reçu un cas où le propriétaire avait entamé les travaux sans s’assurer que le permis de construire soit définitif ! Annulation possible si la zone est protégée Le Code de l’urbanisme fait mention à plusieurs reprises d’une possibilité de démolir ou d’annuler le permis de construire. Une des mentions étant la poursuite du projet sans attendre l’issue de la contestation pour une construction dans une zone protégée. Dans ce cas mentionné plus haut, par la Cour de cassation, cette obligation a dû être notifiée au particulier qui ne pouvait ignorer l’illégalité de ses travaux. Respect des délais pour l’autorisation de bâtir Rappelons que dès le permis de construire accordé, il doit être purgé de tout recours avant d’être officiel et pour permettre une construction sereine. Ainsi, avant d’aller de l’avant, il serait mieux d’attendre que tous les délais soient respectés • Deux mois pour un recours de tiers auprès de la Commune gracieux ou auprès du tribunal administratif contentieux • Deux mois pour le contrôle de légalité par le préfet • Trois mois pour une annulation par la Commune Affichage de la permission de construire importante Cependant, il existe toujours des risques de remises en cause de la construction pouvant se baser sur les conditions de purge existantes, dont le manque d’affichage sur le terrain à bâtir, un permis de construire obtenu de manière frauduleuse et la non-conformité au PLU Plan local d’urbanisme, entre autres.

^{Le15 septembre, moi et la mairie auteur du permis de construire recevons un recours gracieux de mon voisin. La mairie répond à ce recours gracieux le 15 octobre. À partir du 15 octobre, un nouveau délai contentieux s'ouvre. Le permis sera donc assurément purgé de tout recours le 31 décembre. ( 2 mois de délai de recours + 1 jour + 15} Recours pour excès de pouvoir En vertu de l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme, le délai de recours contentieux à l’encontre … d’un permis de construire … court à l’égard des tiers à compter du 1er jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». L’article R. 600-1 du même Code prévoit que la recevabilité du recours pour excès de pouvoir est fonction de sa notification, par le requérant, tant à l’autorité qui a délivré le permis de construire, qu’à son bénéficiaire, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt … du recours ». Recours administratif gracieux Au cours de ce délai de recours de 2 mois ouvert dans les conditions de l’article R. 600-2 sus-reproduit, le tiers peut préférer saisir le maire d’un recours administratif gracieux visant à obtenir le retrait du permis de construire entaché d’illégalité. L’article 21 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000, relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, prévoit que le silence gardé pendant plus de 2 mois par l’autorité administrative sur une demande vaut décision de rejet ». Comme le rappelle l’article R. 421-2 du Code de justice administrative CJA, le recours administratif a pour effet de proroger le cours du délai imparti pour déférer, ensuite, la même décision au juge administratif lorsqu’une décision explicite de rejet intervient dans ce délai de 2 mois, elle fait à nouveau courir le délai de pourvoi » de 2 mois. Il en va de même en cas de décision implicite de rejet. Comme en matière de recours pour excès de pouvoir, la recevabilité du recours administratif suppose que le requérant se conforme aux termes de l’article R. 600-1. Pour ce faire, il doit notifier ledit recours, tant à l’autorité d’urbanisme qu’au titulaire du permis, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt … du recours ». Déféré préfectoral En vertu de la combinaison du 1er alinéa de l’article L. 2131-1 et du point 6° de l’article L. 2131-2 du Code général des collectivités territoriales CGCT, les services de la commune doivent transmettre au préfet de département, et ce dans les 15 jours de leur signature, les autorisations d’urbanisme et tout particulièrement les permis de construire. A compter de la réception par les services de la préfecture du permis de construire, le représentant de l’Etat dans le département dispose d’un délai franc de 2 mois pour saisir le juge de l’excès de pouvoir dans le cadre du déféré préfectoral ». Tout comme les requérants de droit commun recours pour excès de pouvoir / recours administratif, le préfet doit se conformer aux termes de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme. Autrement dit, la recevabilité du déféré préfectoral est fonction de sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du déféré … ». Retrait du permis par l’autorité d’urbanisme l’ayant délivré Le maire qui délivrerait une autorisation d’urbanisme entachée d’illégalité peut voire doit … la retirer, autrement dit l’expulser de l’ordonnancement juridique, dans les 3 mois suivant sa signature ou la date à laquelle elle serait tacitement obtenue par son pétitionnaire. L’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme prévoit en effet que le permis de construire … ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de 3 mois suivant la date de cette décision ». Il apparaît donc que passé le délai de 2 mois + 15 jours à compter de la fin du délai de deux mois d’affichage sur le terrain soit au plus tard, 4 mois + 15 jours à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain sans qu’un recours pour excès de pouvoir ou un recours administratif auprès du maire n’ait été engagé ; 2 mois + 15 jours à compter de la réception par les services de la préfecture – le tampon-récepissé de la préfecture permettant de déterminer le point de départ de ce délai de 2 mois –, soit au plus tard 15 jours + 2 mois + 15 jours à compter de la signature du permis de construire sans qu’un déféré préfectoral soit engagé ; 3 mois à compter de la signature du permis de construire sans que le maire qui a délivré le permis ne prononce son retrait conformément aux termes de l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme Le permis de construire malgré son illégalité deviendra définitif. Il ne pourra donc plus être annulé ou retiré, autrement dit il ne pourra plus être expulsé de l’ordonnancement juridique. CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux. Tel email Site

Larticle A 424-18 du Code de l’urbanisme exige que le panneau de permis de construire soit installé à la vue de tous durant toute la période de purge de recours et des travaux. Votre voisinage comme tous les autres usagers de la voie publiques doivent être informés facilement des renseignements inscrits sur votre panneau de permis de

Après le dépôt de la demande de permis de construire et si l’instruction aboutit sur une décision favorable, alors vous avez le feu vert pour la construction. Quand vous obtenez votre permis de construire, vous ne pouvez toutefois pas attendre indéfiniment avant de vous lancer dans les travaux. Un délai existe pour commencer le chantier après obtention du permis de construire. Voici les détails de ce délai à connaître et les conditions que vous pouvez utiliser pour le prolonger. Quel est le délai pour commencer les travaux après obtention d’un permis de construire ? Une fois le permis de construire obtenu, le délai à respecter pour initier les travaux débute. Ainsi, après l’affichage obligatoire du permis de construire pour informer le voisinage puisse du projet et qu’il puisse manifester son désaccord éventuel, vous disposez d’un délai de 36 mois pour débuter le chantier. Vous devez commencer les travaux dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis de construire. A défaut, cette autorisation d’urbanisme ne sera plus valable. Cette durée de validité de trois ans à compter de la délivrance concerne le permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais n’impose pas l’achèvement des travaux. En clair, il faut débuter les travaux a minima dans les trois années qui suivent la notification de délivrance du permis de construire. Vous devez initier votre chantier, mais rien ne vous oblige à l’achever u, avec une livraison complète du bâti concerné. La procédure pour commencer les travaux après obtention d’un permis de construire Comme nous venons de l’évoquer, c’est l’ouverture du chantier qui permet de respecter le délai pour commencer les travaux après obtention d’un permis de construire. Il ne s’agit en aucun cas de la livraison complète. Pour être dans les règles, vous devez déposer une déclaration d’ouverture de chantier DOC directement auprès de la mairie de la commune concernée ou en utilisant un formulaire en ligne. Une fois ce document complété et fourni à l’administration, l’ouverture du chantier est officielle. Des travaux concrets doivent tout de même suivre cette phase administrative. Vous devez réellement entreprendre la construction avec par exemple la maçonnerie des murs ou l’édification d’une structure. Prolonger le délai de validité d’un permis de construire, c’est possible Si vous ne parvenez pas à lancer les travaux dans le délai imparti, vous pouvez demander à prolonger la durée de validité du permis de construire. Cette prolongation est également possible dans le cas d’une déclaration préalable de travaux. Comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, il est possible de demander deux prolongations d’une durée d’une année chacune. En les cumulant, cela signifie que vous pouvez obtenir un délai après obtention du permis de construire allant jusqu’à cinq ans pour commencer les travaux. Mais attention, cette durée maximale est en réalité très théorique. Pour pouvoir en bénéficier, il faut en effet que les règles d’urbanisme qui concernent la parcelle sur laquelle vous souhaitez effectuer les travaux n’aient pas changé. Si certaines règles ont évolué et ne permettent plus de construire en respectant l’implantation prévue dans le permis de construire initial, alors la prolongation ne sera pas possible. Cela peut notamment concerner la hauteur d’un édifice ou encore son emplacement par rapport aux limites séparatives ou à la voirie. Sachez que ce sont également les servitudes administratives qui contraignent le projet ne doivent pas avoir évolué en votre défaveur. La procédure à suivre pour prolonger le délai de validité d’un permis de construire est identique à la procédure initiale. Vous devez déposer une demande en mairie. Celle-ci doit intervenir au moins deux mois avant le délai d’expiration de validité du permis d’origine. Vous obtiendrez une réponse favorable ou non. En cas d’absence de réponse, cela veut dire que la validité de votre permis de construire bénéficie d’un renouvellement d’une année. Quel est le délai pour terminer les travaux après obtention d’un permis de construire ? Si nous évoquons ici le délai pour lancer les travaux, qu’en est-il du délai pour terminer les travaux après l’obtention d’un permis de construire ? La loi ne prévoit aucun délai. Cela signifie-t-il pour autant que vous pouvez garder un chantier en cours pendant des années durant ? Non ! Une fois passé le délai de trois ans après obtention du permis de construire, les travaux sont réputés commencés. Ils ne doivent dès lors pas faire l’objet d’une interruption pendant une durée supérieure à une année. Dans le cas contraire, cela invalidera alors le permis. L’invalidation du permis de construire dépend de la preuve de l’interruption et notamment sa durée supérieure à un an. Cela peut notamment être le cas d’un voisin ou d’un riverain qui souhaite voir cesser la construction. Afin de justifier de votre bonne foi et pour ne pas voir votre permis de construire annulé, nous vous recommandons de conserver toutes les factures relatives aux travaux. Ces dernières mentionnent notamment les dates d’intervention sur les chantiers. Tout document qui justifierait d’une interruption d’une durée inférieure à un an est à garder précieusement. Une fois les travaux achevés, vous devez adresser une déclaration d’achèvement de ceux-ci à votre mairie. Ce document est important, car vous y attestez que les travaux réalisés sont en conformité avec le permis de construire délivré. Cela peut faire l’objet d’un contrôle sur place pour vérifier vos dires. Que faire en cas de permis de construire périmé ? Dans le cas de l’irrespect du délai pour commencer les travaux après obtention du permis de construire et de sa péremption , existe-t-il des solutions pour agir ? La seule solution consiste à redéposer une demande de permis de construire. Dans le cas où les règles d’urbanisme n’auraient pas évolué, vous devriez alors obtenir le feu vert comme cela était le cas précédemment. En revanche, si les conditions de construction ont changé, il faudra peut-être modifier le projet et revoir vos plans. Sachez que l’administration différencie les cas pour lesquels les travaux n’ont pas débuté des cas pour lesquels les travaux ont été interrompus. Lorsque le permis de construire est périmé, car l’interruption a duré plus d’un an, il est souvent très difficile d’obtenir à nouveau une autorisation. Le permis de construire dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier La question de la délivrance d’un permis de construire et notamment de son délai de validité pour lancer les travaux est centrale si vous réalisez une vente à un promoteur immobilier. Effectivement, si vous choisissez de vendre un terrain ou un bien immobilier à un promoteur en vue de la réalisation d’un projet de construction neuve, vous pouvez profiter de conditions d’achat avantageuses. En contrepartie de cette plus-value potentielle pour vous, la vente est soumise à des conditions suspensives, et notamment celle d’obtenir un permis de construire purgé de tout recours. Partant, le promoteur immobilier s’engage à acheter votre bien uniquement s’il obtient un permis de construire pour son projet. En contrepartie du blocage du bien pendant la période de conception de l’offre architecturale, de montage du dossier et obtention du permis de construire, vous pouvez prétendre à une indemnité d’immobilisation. Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions de rémunération dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier, solliciter nos experts. City&You s’engage à vos côtés et vous accompagne dans les négociations des conditions de vente qui vous sont proposées, tout en vous permettant d’obtenir un prix potentiel constructible avantageux, afin de valoriser le bien dont vous souhaitez vous séparer.

Unpermis de construction dédouané toutes ressources est un permis qui est valide parce que la période de recours des tiers est échue. A voir aussi : Découvrez les meilleures façons d’acheter sa premiere maison.La durée est de deux mois pour toute personne ainsi que de trois mois pour les autorités compétentes comme la mairie ou l’Etat.

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant Donne acte à M. X... du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le Crédit immobilier de France-Sud ; Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche Vu l'article 1382 du code civil Attendu que le 5 octobre 2001, suivant acte rédigé avec le concours de la société notariale C..., Y... et D..., M. X... s'est engagé à acquérir un terrain à bâtir appartenant aux époux Z..., sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, réputée réalisée dès l'obtention de cette pièce, le 7 janvier 2002 ; que la vente a été constatée par acte authentique reçu le 18 février 2002, soit avant l'expiration du délai de recours contre cette décision administrative, par la société notariale E... A..., en participation avec M. Y..., notaire ; que, le permis de construire ayant été ultérieurement annulé, M. X... a recherché la responsabilité professionnelle de la société E... A..., lui reprochant d'avoir manqué à son devoir de conseil quant au risque d'invalidation du projet de construction envisagé ; Attendu que pour débouter l'acquéreur de ses demandes, l'arrêt attaqué retient qu'il a été dûment informé de la teneur et des modalités du recours ouvert contre le permis de construire, expressément mentionnées dans l'acte initial de sorte qu'il s'est engagé en connaissance de cause ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire de prendre en outre l'initiative d'informer l'acquéreur des risques inhérents à la signature de l'acte authentique de vente avant l'expiration du délai de recours contre le permis de construire, la cour d'appel a violé l'article susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres branches du moyen CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a statué sur les demandes formées par M. X... à l'encontre de la société E... H... titre de sa responsabilité professionnelle, l'arrêt rendu le 13 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne la SCP E..., A..., B... F... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP G..., A..., B... F... à payer 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la SCP E..., A..., B... F... Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat aux Conseils, pour M. X... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir dire que la SCP Raymond E..., Gérard A..., Mychèle B... F..., notaire, avait commis une faute engageant sa responsabilité et à la voir condamner à lui payer des dommages intérêts en réparation des préjudices subis ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le 5 octobre 2001 suivant acte rédigé par l'office notarial de Maîtres Roger C..., Alain Y... et Reine D..., M. et Mme François Z... s'engagent à vendre à M. Anthony X... qui s'engage à l'acquérir pour le prix de 173. 121, 10 euros une parcelle de terrain à bâtir située à Montferrier-Sur-Lez chemin des Olivette cadastrée section AD nos 76 et 80 formant le lot unique du lotissement " Alter-Bellerencontre " crée suivant arrêté municipal du 28 juin 1999 sous la condition suspensive, notamment, d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire étant expressément convenu que la condition d'obtention du permis de construire sera réputé réalisée dès obtention de cette pièce, le rédacteur des présentes précisant en tant que de besoin que le permis de construire ne devient définitif que s'il n'a fait l'objet d'aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans le délai de deux mois qui court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes, le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain et le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage en mairie » ; que l'acte du 5 octobre 2001 prévoit une signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 24 décembre 2001 étant précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes et que la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ; que même si ni le permis ni le prêt n'ont été obtenu dans ce délai » mais respectivement les 7 janvier et 12 février 2002, les parties régularisent le 18 février 2002 sous l'égide de la S. C. P notariale E... A... en participation avec Maître Alain Y..., notaire » l'acte authentique de vente et celui de prêt en parfaite exécution de l'acte du 5 octobre 2001, acte qui comporte en sa page 26 une déclaration de l'acquéreur selon laquelle un avant contrat sous seing privé a été reçu préalablement à la rédaction des présentes » ; qu'au vu de ces éléments, la seule circonstance que la réitération intervienne postérieurement au délai du 24 décembre 2001 ne permet pas d'entraîner la caducité réclamée par M. Anthony X... d'un avant contrat exécuté et dont la validité est remise en cause au vu du seul souhait de ce dernier de contester les énonciations du premier juge selon lesquelles la S. C. P notariale E... A... n'est intervenue que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention, acte par lequel M. Anthony X... accepte d'acquérir dès l'obtention du permis de construire et qui lui rappelle les conditions dans lesquelles ce document administratif devient définitif ; que dès lors M. Anthony X... ne peut imputer à la S. C. P notariale E... A..., ce qu'il ne reproche d'ailleurs pas aux rédacteurs de l'acte du 5 octobre 2001, un défaut de conseil sur l'acceptation de la vente sans que le permis de construire ne soit définitif après expiration du délai de recours des tiers ; qu'au vu de ces éléments et ceux précis et motivés du premier juge que la Cour adopte il y a lieu à confirmation de la décision déférée en ce qu'elle déboute M. Anthony X... de sa demande d'indemnisation dirigée à l'encontre de la S. C. P notariale E... A... et ce en raison de l'absence de toute faute commise par cette dernière dans ses obligations professionnelles, notamment de conseil ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les notaires doivent, avant de dresser des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, éclairer les parties et attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient ; que l'obligation de conseil du notaire porte donc tant sur la validité de l'acte que sur les risques juridiques et économiques encourus par son client ; qu'en l'espèce, Monsieur X... soutient que la SCP E... A... devait, au titre de son devoir de conseil, attirer son attention sur les risques encourus du fait d'une possible annulation du permis de construire en cas de recours des tiers, le délai de recours n'étant pas purgé à la date de signature de l'acte authentique de vente, Il affirme également que le notaire aurait dû lui conseiller de différer la vente à une date ultérieure ; que, cependant, il ne peut être valablement reproché au notaire de n'avoir pas rappelé à l'acheteur que le permis de construire n'était définitif qu'à l'expiration du délai imparti aux tiers pour exercer un recours à son encontre, dont la teneur et les modalités avaient été explicitement mentionnés dans le compromis de vente préalablement convenu avec le vendeur ; qu'aux termes de cet acte, M. Anthony X... s'était alors, en toute connaissance de cause du risque encouru, clairement engagé à ratifier la vente du terrain en cas de délivrance du permis de construire qu'il visait, sans attendre que celui-ci ait acquis un caractère définitif, la condition suspensive étant "... réputée réalisée dès obtention de cette pièce " ; que même si la réponse de l'autorité administrative compétente à la demande d'autorisation de construire et l'accord de la banque au financement de la construction ont été donnés au-delà des dates fixées par le compromis, les parties ont néanmoins maintenu les termes de leur accord pour finaliser la vente dans les conditions du compromis. Il ne pouvait entrer dans l'obligation de conseil du notaire de proposer de différer la vente dès lors qu'il n'est intervenu que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention ; qu'en outre, il n'appartient pas au notaire de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer la validité d'un permis de construire et les possibilités subjectives qui pourraient conduire à son annulation, dès lors, le notaire n'a pas à s'entourer d'autres précautions, s'agissant de question d'urbanisme, que l'obtention d'un certificat d'urbanisme ; qu'en l'espèce, la SCP E... A... s'est assurée dans l'intérêt de son client que le terrain objet de l'acte était constructible suivant le voeu des parties à l'acte authentique de vente, en se faisant transmettre et en annexant à l'acte non seulement le certificat d'urbanisme confirmant que la parcelle vendue fait partie d'un lotissement, mais encore le permis de construire satisfaisant aux exigences du compromis effectivement délivré par le maire de la commune ; qu'ainsi, il ne peut lui être reproché d'avoir manqué sur ce point à son devoir de conseil envers Monsieur X..., d'autant que les deux permis de construire successifs n'ont été annulés non parce que le terrain n'était pas en zone constructible, mais parce que chacun des projets de construction présentés portait une atteinte grave à l'aqueduc en raison de son implantation à proximité immédiate du monument historique ; que l'acte proposé par le notaire est donc efficace, en ce qu'il porte effectivement sur la vente d'un terrain à construire, comme le montrent les documents d'urbanisme appropriés qu'il a collectés, une éventuelle remise en cause de ces renseignements, pouvant conduire à l'annulation de la vente, ne pourrait lui être imputée, il est également conforme à la volonté des parties souhaitant parvenir à la vente et à l'équilibre de leurs rapports, le risque que le projet particulier de construction qu'il souhaitait soit contesté et invalidé devant le juge administratif a été accepté par l'acquéreur, au terme d'un compromis avec le vendeur relativement à la durée des conditions suspensives ; que dès lors, il n'est pas établi que la SCP E... A... a manqué à son obligation de conseil vis à vis de Monsieur X... lors de la conclusion de l'acte authentique de vente signé en son cabinet le 18 février 2002, aucune faute ne pouvant lui être imputée, Monsieur X... sera débouté de sa demande en dommages et intérêts formée à son encontre. ALORS, d'une part, QUE le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner une forme authentique aux opérations conclues par les parties ; d'où il résulte que la Cour d'appel ne pouvait écarter toute faute du notaire au motif inopérant qu'il n'était intervenu que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention ; qu'elle a ainsi violé l'article 1382 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil ; D'où il résulte que la Cour d'appel ne pouvait décider que la SCP E... A... F..., notaire, n'avait pas commis de faute en n'alertant pas Monsieur X... des risques de parfaire l'opération avant que le permis de construire soit purgé de tout recours au motif qu'il avait été informé des conditions dans lesquelles le permis deviendrait définitif par le compromis signé devant le notaire du vendeur ; qu'en statuant par ce motif impuissant à écarter toute faute du notaire, la Cour d'appel a encore violé l'article 1382 du Code civil ; ALORS, enfin, QUE le notaire est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement de la SCP E... A... F... à son devoir de conseil, la Cour d'appel a, par motifs adoptés, retenu que le notaire avait rempli les seules obligations à sa charge en se procurant le certificat d'urbanisme et le permis de construire dont il ressortait que le terrain était constructible ; qu'en limitant ainsi les obligations du notaire, alors qu'il lui incombait d'étudier les documents qu'il s'était procurés et d'informer l'acquéreur des risques que cette étude révélait au regard des finalités de son engagement c'est-à-dire de son projet de réaliser la construction pour laquelle il avait obtenu un permis de construire, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du Code civil.

^{De170² ; dans la Permis de construire purgé de tout recours structure du projet nécessite pas toujours préférable de l’étang de correspondances. À bergerac : ce projet, il ne}

Article rédigé par Maître Laurent BIDAULT , avocat à Paris. Qu’est-ce qu’un permis de construire et dans quels cas est-il obligatoire ? Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui est généralement délivrée par la commune dans laquelle auront lieu les travaux, avant le commencement de ceux-ci. Besoin d'un avocat ? Nous vous mettons en relation avec l’avocat qu’il vous faut, près de chez vous Trouver mon Avocat Le permis de construire est généralement obligatoire pour les constructions nouvelles, mais plusieurs exceptions sont prévues au code de l’urbanisme articles R. 421-2 à R. 421-12 du code de l’urbanisme. De même, le code de l’urbanisme énumère les travaux sur des constructions existantes qui nécessitent l’obtention d’un permis de construire article à du Code de l’urbanisme. Dans les autres cas, une déclaration préalable de travaux en mairie peut suffire. A titre d’illustration, les travaux suivants nécessitent un permis de construire l’aménagement des combles si la surface plancher concerné dépasse 40m2 ; la construction d’une véranda de plus de 40m2, les travaux d’extension d’un garage dépassant 40m2 ; ou encore la construction d’une piscine non-couverte de plus de 10m2. A l’inverse ne nécessitent pas de permis de construire certaines habitations légères pour le loisir, le mobilier urbain ou encore les terrasses de plain-pied. Où et dans quels délais un permis de construire peut-il être obtenu ? La demande de permis de construire doit être faite généralement auprès de la mairie de la commune où sont situés les travaux. Le dossier de demande de permis de construire doit comporter obligatoirement un certain nombre de pièces dont la liste est fixée par les articles et Code de l’urbanisme du code de l’urbanisme ; il s’agit notamment du formulaire Cerfa relatif aux constructions nouvelles ou celui relatif aux constructions existantes, le plan de situation du terrain, le plan de masse du terrain et de la construction ou encore le plan de coupe du terrain. La demande de permis de construire doit être présentée en 4 exemplaires auprès de la mairie. Notez que cette dernière dispose alors d’un délai d’instruction de 2 mois à compter de la demande concernant les maisons individuelles et d’une durée de 3 mois concernant les autres ouvrages. Sans réponse dans ce délai, le permis de construire est réputé avoir été accordé de façon tacite article Code de l’urbanisme. Un permis de construire modificatif – qui vient modifier de façon limitée le permis de construire initial – s’obtient dans les mêmes conditions. Précisons enfin que la demande de permis de construire est gratuite et que le recours à un architecte n’est obligatoire que pour les constructions nouvelles et les travaux d’agrandissement de constructions existantes qui dépassent 150m2 article Code de l’urbanisme. Attention à l’obligation d’affichage du permis de construire Il est obligatoire d’afficher son permis de construire Articles et suivants Code de l’urbanisme. Surtout, c’est à compter de la date de cet affichage – s’il est régulier – que le délai de contestation à l’encontre du permis de construire commence à courir. L’affichage du permis de construire doit être fait au moyen d’un panneau rectangulaire d’une dimension minimale de 80 cm par 120 cm. Ce panneau doit préciser notamment le nom du propriétaire, la raison sociale de la société en charge de la construction, éventuellement le nom de l’architecte, la date à laquelle le permis a été délivré ou encore la nature du projet ou des travaux autorisés. De plus, le panneau d’affichage doit être lisible depuis la voie publique ou depuis les espaces ouverts au public, pendant toute la durée du chantier. Il peut être utile de faire constater par voie d’huissier le bon affichage du permis de construire, afin de purger le délai de contestation du permis. Dans quel délai un permis de construire peut-il être contesté ? Le délai de recours à l’encontre d’un permis de construire au d’une déclaration préalable d’ailleurs est de 2 mois à compter du premier jour de l’affichage régulier du permis de construire, d’où l’intérêt de procéder à celui-ci. En effet, en l’absence d’affichage du permis de construire, celui-ci peut être contesté pendant toute la durée des travaux et jusqu’à un délai de 6 mois après leur achèvement, ce qui peut s’avérer extrêmement préjudiciable. Qui peut contester un permis de construire ? Les tiers à l’opération de construction ou de travaux peuvent contester le permis de construire autorisant celle-ci. Il s’agit généralement des voisins ou des riverains de l’opération. Il peut s’agir également d’une association sous certaines conditions, ou du préfet. La commune peut également retiré un permis de construire dans un délai de 3 mois suivant sa délivrance. Le tiers devra démontrer son intérêt à agir contre le permis de construire, ce dernier doit en effet affecter directement les conditions d’occupation, les conditions d’utilisation ou les conditions de jouissance des biens du tiers article Code de l’urbanisme. Le requérant ne pourra invoquer que des griefs qui sont relatifs à l’irrégularité du permis de construire au regard des règles d’urbanisme, telles que celles qui sont précisées au plan local d’urbanisme PLU par exemple. Comment contester un permis de construire ? Premièrement, la contestation du permis de construire peut se faire au moyen d’un recours gracieux demandant le retrait du permis auprès du maire qui a accordé le permis de construire. Ce recours doit être fait dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire. Le maire disposera alors d’un délai de 2 mois pour répondre à cette demande. A défaut, le maire sera réputé avoir rejeté cette demande et le requérant disposera alors d’un délai de 2 mois pour saisir le Tribunal administratif. Deuxièmement, la contestation du permis de construire peut se faire directement devant le Tribunal administratif, dans un délai également de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire. Attention Dans ces deux cas de figure, le requérant doit impérativement informer le titulaire du permis de construire de son recours, dans un délai de 15 jours à partir de la date de dépôt de son recours. Que faire si les travaux débutent alors que le permis de construire a été contesté ? Le recours contre un permis de construire n’est pas suspensif, ce qui signifie que le titulaire du permis pourra débuter les travaux alors même que son permis est contesté. Afin de suspendre l’exécution des travaux jusqu’à ce que le juge administratif se prononce sur le litige, il est possible de former un référé suspension auprès du Tribunal administratif, afin de demander au juge des référés qu’il suspende l’exécution des travaux. Dans ce cas, il faudra démontrer qu’il y a une urgence à suspendre l’exécution des travaux classiquement constituée par le fait que les travaux débutent et que la légalité du permis est sérieusement douteuse au regard des règles d’urbanisme.

Cerecours doit être fait dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire. Le maire disposera alors d’un délai de 2 mois pour répondre à cette demande. A défaut, le maire sera réputé avoir rejeté cette demande et le requérant disposera alors d’un délai de 2 mois pour saisir le Tribunal administratif.

^{Même les permis de construire peuvent être retirés ! Une mairie peut en effet retirer l’autorisation qu’elle vous a donnée, mais en respectant certaines conditions. En tant que bénéficiaire du permis, vous pouvez vous aussi demander son annulation. Ainsi, Comment prouver la légalité d’une construction ? C’est au pétitionnaire d’apporter la preuve de l’existence légale de cette construction. A défaut, la construction sera réputée illégale et la demande de travaux devra porter sur l’ensemble de la construction. Dans ce dernier cas, si le terrain est inconstructible, l’autorisation ne pourra pas être accordée. ensuite Quel est le délai de retrait d’un permis de construire ? Le Code de l’urbanisme, en son article L. 424-5, est venu préciser les conditions de retrait Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Pourquoi retirer un permis de construire ? Définition de la procédure de retrait d’un permis de construire. Elle permet à votre mairie de retirer son accord si elle se rend compte, après son obtention, que votre autorisation d’urbanisme est illégale. Comment contester un retrait de permis de construire ?Comment prouver qu’une construction a plus de 10 ans ?Comment savoir si une construction a été déclarée ?Quels travaux ne sont soumis à aucune autorisation ?Quand commence le recours des tiers ?Qu’est-ce que la purge d’un permis de construire ?Comment annuler la taxe d’aménagement ?Qu’est-ce qu’un arrête de permis de construire ?Quels sont les motifs pour contester un permis de construire ?Puis-je annuler un permis de construire ?Comment faire un recours contre une construction ?Puis-je vendre ma maison sans certificat de conformité ?Comment prouver la date d’achèvement des travaux ?Comment savoir si mon voisin a fait une déclaration de travaux ?Comment savoir si une extension de maison est déclarée ?Comment savoir si mon voisin a déposé un permis de construire ?Comment savoir si une maison à un permis de construire ?Quels travaux sont soumis à déclaration préalable ?Quels travaux sont à déclarer ?Quels sont les risques quand on fait travaux sans autorisation ? Comment contester un retrait de permis de construire ? Vous pouvez également contester le retrait et faire un recours auprès du tribunal administratif pour que votre PC initial soit rétabli. Enfin, sachez qu’une commune qui opère un retrait administratif de permis de construire pourra parfois être reconnue responsable de votre préjudice. Comment prouver qu’une construction a plus de 10 ans ? A noter La prescription administrative décennale permet d’éviter, lorsqu’une construction a plus de 10 ans, quune nouvelle demande de permis soit refusée au motif que cette construction ancienne est irrégulière. Comment savoir si une construction a été déclarée ? La consultation de tout permis de construire se fait soit à la mairie l’ayant délivré, soit par envoi de courrier sur demande. Dans le second cas, vous devrez préciser le numéro de l’arrêté et vous apprêter à supporter les frais de copie et d’affranchissement du fichier. Quels travaux ne sont soumis à aucune autorisation ? Les serres et les châssis d’une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 1,80 mètre de haut ne sont, eux non plus, soumis à aucune autorisation préalable. Quand commence le recours des tiers ? Le recours des tiers est un droit qui peut s’exercer dès que la pose de l’affichage du permis de construire est effectuée sur le terrain. Ensuite, durant les deux mois suivant le premier jour d’affichage. Qu’est-ce que la purge d’un permis de construire ? Un permis de construire purgé de tout recours implique que le délai de recours des tiers de deux mois est expiré. Un permis de construire purgé de tout retrait implique que le délai de trois mois accordé à l’administration pour retirer le permis est expiré. Comment annuler la taxe d’aménagement ? Dès réception de l’arrêté d’annulation de l’autorisation d’urbanisme, vous devez l’adresser à la direction départementale des territoires pour annulation des taxes liées à cette autorisation. Vous bénéficierez alors d’un avoir d’un montant équivalent à celui de la taxe d’aménagement/redevance d’archéologie préventive. Qu’est-ce qu’un arrête de permis de construire ? L’autorisation est délivrée sous réserve du droit des tiers elle a pour objet de vérifier la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Elle n’a pas pour objet de vérifier que le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Quels sont les motifs pour contester un permis de construire ? Le défaut de conformité du permis de construire au plan local d’urbanisme ou au plan d’occupation des sols constitue en principe, des motifs solides de contestation du permis. Puis-je annuler un permis de construire ? L’annulation du permis de construire pour violation du code de l’urbanisme ou du plan local d’urbanisme. Outre les vices de forme, le permis de construire peut être annulé pour illégalité interne. Cela signifie que le projet, de part sa nature architecturale et sa composition, est illégal. Comment faire un recours contre une construction ? En ce qui concerne les démarches, deux possibilités s’offrent à vous Vous pouvez former un recours gracieux qui se présente sous forme d’une lettre recommandée adressée au maire de la commune. Vous pouvez former un recours contentieux qui se présente sous la forme d’un dossier adressé au tribunal administratif. Puis-je vendre ma maison sans certificat de conformité ? La vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux est possible, mais pas sans difficulté. La situation est la suivante le vendeur de la maison a réalisé, ou a fait réaliser, des travaux de construction, d’extension, etc… Ces travaux ont été autorisés, par un permis de construire, par exemple. Comment prouver la date d’achèvement des travaux ? La Daact est un document qui permet d’attester auprès de la mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. Cette déclaration est obligatoire à la fin des travaux autorisés par un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable de travaux. Comment savoir si mon voisin a fait une déclaration de travaux ? N’hésitez pas à vous rendre à la mairie avec un expert, un architecte, un urbaniste ou encore un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Vous pourrez consulter le dossier de demande de permis de construire et vérifiez quil soit conforme au PLU ou à la carte communale. Comment savoir si une extension de maison est déclarée ? Se renseigner en mairie afin de savoir si le projet d’agrandissement de maison est réalisable dans le cadre du Plan local d’urbanisme ou du Plan d’occupation des sols de la commune. Ces documents définissent un ensemble de règles auxquelles sont soumises toutes les constructions de la ville. Comment savoir si mon voisin a déposé un permis de construire ? Si votre voisin bénéficie d’une autorisation, celle-ci doit être affichée sur un panneau rectangulaire sur le lieu du chantier. De nombreuses mentions sont obligatoires, dont la description des travaux prévus article A424-16 du Code de l’urbanisme. Comment savoir si une maison à un permis de construire ? Pour savoir si votre permis de construire a été déposé, vous pouvez clairement vous rapprocher de la mairie. Dans tous les cas, si vous faites appel à une société de construction, elle s’occupera de toutes les démarches à votre place. Quels travaux sont soumis à déclaration préalable ? Les travaux de création ou d’extension de surface Une déclaration préalable est requise lorsque vous envisagez des travaux créant des petites surfaces garage, dépendance, abri de jardin. Il s’agit de la création d’une surface comprise entre 5 et 20 m² de surface plancher ou d’emprise au sol. Quels travaux sont à déclarer ? Au moment de débuter vos travaux si vous êtes titulaire d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, vous devez adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier. Cette déclaration peut se faire en ligne sur le site du service public ou par le biais du formulaire Cerfa n° 13407*03. Quels sont les risques quand on fait travaux sans autorisation ? Risque de construire sans permis de construire les sanctions. En plus du procès-verbal, vous encourez aussi une amende allant de 200€ à 6 000€ du m2. article L. 480-4 du code de l’urbanisme. Editeurs 4 – Références 35 articles N’oubliez pas de partager l’article !}

Unpermis de construire purgé de tout recours implique que le délai de recours des tiers de deux mois est expiré. Un permis de construire purgé de tout retrait implique que le

Aujourd’hui je vous propose de faire le point sur la question des délais d’une promesse de vente lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain à un promoteur. Vous le verrez ces contraintes de temps ne sont pas comparables à celles qu’un propriétaire aurait s’il décidait de vendre son bien sur le marché des particuliers. Tout d’abord pour entrer dans le vif du sujet Les délais de réalisation de la vente à un particulier 3 a 4 mois en moyenne Les délais de réalisation de la vente à un promoteur 12 à 14 mois minimum Pourquoi ? Pour rappel une condition suspensive est une condition qui doit être levée ou se réaliser pour que la vente ait lieu. A. Pour la vente à un particulier Lorsque vous vendez votre maison à un particulier, 90% du temps l’acquisition de ce bien par l’acheteur va être soumise à une condition suspensive d’obtention de prêt à une banque pour financer cet achat. Les 3 à 4 mois de délai sont notamment calibrés pour permettre la réalisation de cette condition en plus de toute les conditions suspensives d’usage droit de préemption, état hypothécaire et des obligations administratives DPE, assurances. On passera par pudeur sous silence les délais que prennent nos chers notaires, en sus, pour réaliser ces formalités…. oui oui je suis ironique B. Pour la vente à un promoteur pour bien débuter Le promoteur vous achète votre propriété, votre maison ou votre terrain en fonction du nombre de logements qu’il va pouvoir construire dessus avec un élément de comparaison qui s’appelle la SDP pour Surface de plancher et du prix auquel il pense pouvoir vendre ses logements. Ce potentiel de constructibilité ne devient réel que si le promoteur est sur et certain de pouvoir construire les logements prévus et lorsqu’il a donc obtenu un permis de construire purgé de tout recours. Le prix qu’il propose au propriétaire ne peut devenir que réel et acquis que si et seulement si le promoteur obtient le nombre de logements de SDP qu’il à prévu pour déterminer le prix proposé. Lorsque vous allez donc vous engager avec un promoteur celui-ci va soumettre son achat du terrain aux conditions suspensives usuelles d’usage droit de préemption, état hypothécaire et à la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours sur la base d’une surface de plancher minimum encore une fois le nombre de logements n’a aucun sens pour le vendeur. Il existe aussi d’autres conditions suspensives liées à la vente d’un terrain à bâtir mais leurs délais de réalisation sont inférieurs à ceux de la condition du permis. Il s’agit principalement des études de sols, de pollution, du maintien des conditions de taxe etc… Pour la vente à un promoteur vous tombez donc sur la chronologie suivante signature de la promesse de vente M dépôt du permis de construire M+4 mois minimum obtention du permis de construire M+7 mois minimum obtention du permis de construire purgé de tout recours M+10 mois minimum J’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit de délai minimum incompressible ! Un promoteur ne peut pas aller plus vite que les délais prévus par le code civil et par les formalités administratives. Pourquoi 12 à 14 mois en moyenne alors que le délai incompressible est de 10 mois ? Tout simplement parce que rien ne se passe jamais aussi vite que le minimum de temps requis. Ajoutez à ce délai de 10 mois les discussions avec la mairie qui peuvent prendre du temps supplémentaire, les pièces complémentaires demandées pendant l’instruction du permis, les délais d’affichage, les délais des notaires pour rédiger les actes etc etc… Et on arrive beaucoup plus surement autour de 12 à 14 mois que 10, et cela dans 90% des cas. Gardons à l’esprit que les délais peuvent être supérieurs et indéfinis, dans le cadre d’un recours par exemple, et qu’à la fin de ces délais la vente peut aussi ne pas se réaliser…mais nous y reviendrons dans un autre article. Ce qu’il faut retenir Si un promoteur vous propose plus que ce que votre propriété vaut sur le marché particulier il ne le peut que si il respecte ces délais. Cela ne sert à rien de vouloir négocier ces délais, un promoteur vous opposera une fin de non recevoir immédiate ou alors vous achètera votre terrain au prix du marché des particuliers à quelques astuces près. C’est le travail du promoteur qui permet de sur-valoriser votre propriété. Vous ne pouvez pas être sur du paiement du prix et de l’achat du terrain avant la fin de tous ces délais et même en cas de réalisation des conditions suspensives… Ne soyez jamais pressés et acceptez de ne pas tout pouvoir verrouiller. Dans le prochain article nous parlerons de la promesse unilatérale de vente, de sa construction et de ce qu’elle implique. Retrouvez-nous sur R+4

Letransfert d'un permis de construire, arrêté qui revête la forme d'un arrêté exprès, est susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir, cet acte étant réputé faire grief

Avant de contester un permis de construire, le requérant doit notamment connaître un certain nombre de règles procédurales encadrant aussi bien la recevabilité de son recours que celles relatives aux conditions d’annulation du permis de construire. Dans le cas contraire, il pourrait voir sa requête rejetée ou être frustré de la décision rendue. Le contentieux des permis de construire s’est considérablement complexifié ces dernières années avec l’apparition d’un grand nombre de règles procédurales pour sécuriser le plus possible les permis délivrés et pour lutter contre les recours abusifs. On ne peut contester un permis de construire sans connaître ces règles. Nous présenterons ainsi les dix principales règles à connaître avant de former un recours contre un permis de construire. 1. Le délai pour contester un permis de construire Le délai de recours contentieux contre un permis de construire, accordé tacitement ou expressément, est de deux mois pour les tiers on entend par tiers les personnes autres que le préfet, l’auteur et le titulaire du permis de construire. Ce délai commence à courir à compter du premier jour de l’affichage sur le terrain du panneau du permis de construire [1]. Cependant, pour être régulier, ce panneau doit être visible de l’extérieur [2]. Il doit aussi, et obligatoirement, mentionner un certain nombre d’information comme la hauteur de la construction projetée [3] ou les modalités d’exercice du recours [4]. Le non-respect de ce formalisme fait en principe obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux [5]. Mais, une erreur sur les caractéristiques de la construction projetée ne peut faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur serait de nature à empêcher les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet [6]. Il en est ainsi si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle [7]. En tout état de cause, même si les mentions figurant sur le panneau d’affichage seraient erronées ou insuffisantes, sauf circonstance particulière, le délai de recours ne saurait excéder un an [8]. Enfin, aucun recours contre un permis de construire n’est en principe recevable à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction [9]. 2. L’intérêt à agir. Un tiers ne peut contester un permis de construire que s’il dispose d’un intérêt lui donnant qualité pour agir. Pour le tiers autre qu’une association, cet intérêt à agir sera retenu s’il établit que le projet de construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe [10]. Le juge apprécie souverainement l’intérêt à agir en fonction des particularités propres à chaque affaire, c’est-à-dire en fonction des caractéristiques du bien du tiers, du projet de construction et de la configuration des lieux en cause. Sans être exhaustif, on peut relever que l’atteinte peut être caractérisée par la perte d’ensoleillement, la perte d’une vue terrestre ou maritime la perte de la valeur vénale de son bien, des risques de pollution sonore, visuelle, chimique, etc, des risques d’inondation, d’incendie ou d’accident routier ou de chantier, etc. Le tiers doit ainsi préciser en quoi le projet attaqué est de nature à lui poser un problème [11]. Eu égard à sa situation particulière, le tiers qui est un voisin immédiat au projet de construction justifie en principe d’un intérêt à agir [12]. Il n’a en quelque sorte pas besoin d’établir que le projet attaqué serait susceptible de lui causer un préjudice dès lors que cela relève de l’évidence au regard des pièces produites. Ainsi, un voisin immédiat s’est vu reconnaître un intérêt à agir contre un permis de construire portant sur la construction d’un simple garage et l’aménagement d’une rampe d’accès alors même que les atteintes invoquées manquaient de certitude [13]. Mais pour les autres tiers, qui ne sont pas des voisins immédiats, ils doivent caractériser l’atteinte invoquée. A titre d’exemple l’intérêt à agir a été reconnu Pour un tiers qui possédait un simple terrain nu se trouvant à 150 mètres du terrain d’assiette du projet litigieux. Dans cette affaire, aucune construction ne séparait les deux terrains. De plus la construction autorisée allait être de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance du bien du tiers en ce qu’elle allait altérer la qualité d’un site essentiellement naturel [14] ; Pour un tiers dont la propriété, qui n’était pas située à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet, dès lors qu’il était démontré que le projet de construction était susceptible d’altérer la vue entièrement dégagée dont il disposait sur une partie de sa parcelle et qu’il était aussi susceptible d’avoir pour effet de diminuer l’ensoleillement et la luminosité de son terrain [15]. A l’inverse, l’intérêt à agir n’a pas été reconnu Pour un tiers qui souhaitait contester un projet de station de conversion électrique situé à plus de 700 mètres de son habitation. Compte tenu de cette distance, le simple fait que ce projet allait être visible depuis l’habitation de ce tiers n’a pas été jugé suffisant pour caractériser une dégradation du paysage ou une pollution visuelle [16] ; Pour des tiers qui souhaitaient contester un ensemble commercial de 5 800 m² situé à 150 et 200 mètres de leurs propriétés. Dans cette affaire, les tiers se bornaient à faire valoir la proximité de leurs propriétés et les nuisances susceptibles d’être causées par le projet, sans apporter d’éléments suffisamment précis de nature à établir qu’il en serait résulté une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs propriétés, sur lesquelles ils n’avaient apporté aucune précision [17]. Enfin, pour le tiers qui serait une association, son intérêt à agir devra être apprécié en considération de son objet social et de son champ d’action géographique [18]. 3. La date d’appréciation de l’intérêt à agir. En principe l’intérêt pour agir contre un permis de construire s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire [19]. Ainsi, la location ou l’achat ou promesse de vente d’un bien à proximité du projet litigieux même avant la date d’obtention du permis de construire ne pourra conférer au tiers un intérêt à agir contre le permis en question. Il faudra en effet être locataire ou propriétaire ou signataire d’une promesse de vente du bien avant le dépôt en mairie de la demande de permis de construire. De plus, pour justifier cet intérêt à agir, le tiers devra joindre à sa requête, à peine d’irrecevabilité de celle-ci, son titre de propriété, son bail ou sa promesse de vente [20]. L’irrecevabilité ne pourra toutefois être prononcée, en cas d’omission de cette pièce, que si au préalable le requérant a été invité à régulariser sa requête en produisant la pièce requise [21]. S’agissant d’une association, elle ne sera recevable à former un recours contre un permis de construire que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire [22]. Et le recours de l’association devra, à peine d’irrecevabilité, être accompagné des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture [23]. 4. La notification du recours Le requérant est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire du permis de construire. La notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours [24]. De même, l’auteur d’un recours administratif, c’est-à-dire d’un recours gracieux ou hiérarchique, est tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement. Toutefois, en l’absence de panneau d’affichage du permis de construire ou si cet affichage omet de mentionner cette obligation, la requête ne pourra pas être déclarée irrecevable [25]. 5. Le délai de cristallisation de la cause et des moyens juridiques. Le requérant a toujours la possibilité de soulever de nouveaux moyens postérieurement au dépôt de son recours. Mais ce principe connait deux exceptions. En premier lieu, il ne pourra pas invoquer de moyens nouveaux relevant d’une cause juridique distincte postérieurement à l’expiration du délai de recours [26]. Le requérant a ainsi intérêt à soulever dès le départ, dans son recours, aussi bien des moyens de légalité interne qu’externe. En second lieu, il ne pourra plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense [27], que ce mémoire émane de l’auteur de l’acte attaqué ou du titulaire du permis de construire [28]. 6. Le délai pour former un référé suspension. Le pétitionnaire lorsqu’il obtient son permis de construire attend en général que celui-ci ait acquis un caractère définitif et qu’il soit purgé de tout recours avant de démarrer les travaux. Mais cette attente ne constitue nullement une obligation. En effet, un permis de construire est exécutoire dès qu’il a été notifié à son bénéficiaire. Précisons également que, sauf certaines hypothèses, une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut faire l’objet d’une démolition, même si le permis de construire en cause a ensuite fait l’objet d’une annulation [29]. Ainsi, pour obtenir la suspension de l’exécution du permis de construire et éviter le démarrage des travaux, qui pourrait ensuite priver l’annulation du permis de construire de tout effet, il faut introduire, en parallèle au recours en annulation, un référé suspension. Le référé suspension peut être formé à tout moment après l’introduction du recours en annulation [30]. Toutefois ce principe connaît quelques exceptions. La plus importante est le fait que passé un délai de deux mois après la communication du premier mémoire en défense produit dans le cadre du recours en annulation, le référé suspension ne pourra plus être formé [31]. 7. Les moyens invocables. Sur le fond, seuls les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme peuvent entrainer l’annulation d’un permis de construire [32]. Les moyens susceptibles d’entrainer l’annulation du permis de construire ne sont pas les mêmes que les atteintes invoquées par le tiers pour justifier de son intérêt à agir. Les atteintes susceptibles de justifier d’un intérêt à agir permettent au tiers d’accéder au prétoire du juge. Les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme permettent d’obtenir l’annulation du permis de construire. Un permis de construire ne peut ainsi être considéré comme illégal que s’il est contraire par exemple au plan local d’urbanisme, au règlement national d’urbanisme, au plan de prévention des risques naturels, aux dispositions de la loi Littoral… En revanche, un permis de construire ne peut, en principe, être considéré comme illégal s’il est contraire par exemple à un règlement de copropriété [33], aux règles techniques de construction règles d’incendie ou de ventilation [34] ou aux règles générales d’accessibilité notamment aux personnes handicapées [35]. Précisons enfin qu’un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la réalisation d’une construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Le permis de construire n’autorise en d’autres termes que la réalisation d’un scénario tel que présenté par le pétitionnaire lors du dépôt de son dossier. Ainsi, la circonstance que ces plans pourraient ne pas être respectés ou que la construction risquerait d’être ultérieurement transformée, n’est pas par elle-même, sauf le cas de fraude, de nature à affecter la légalité du permis [36]. Le non-respect des prescriptions du permis de construire est un problème lié à son exécution et qui fait l’objet de sanctions spécifiques [37]. 8. La régularisation du permis de construire illégal. Même entaché d’illégalité, un permis de construire peut échapper à l’annulation s’il est susceptible d’être régularisé par un permis de construire modificatif. Lorsqu’une régularisation est possible, le juge est même tenu de ne pas prononcer une annulation pure et simple du permis de construire. Il doit, dans un premier temps, ne prononcer qu’une annulation partielle du permis de construire ou surseoir à statuer pour inviter le pétitionnaire à demander un permis de construire modificatif ou dénommé permis de régularisation [38]. L’annulation partielle consiste à n’annuler que la partie du permis de construire entachée d’illégalité. Le titulaire du permis de construire est ainsi toujours en droit de réaliser son projet de construction. Mais si cette annulation nécessite de revoir le projet de construction, par exemple en cas méconnaissance des règles relatives à l’implantation en limite séparative, il devra au préalable corriger l’illégalité liée à cette méconnaissance. Quant au sursis à statuer, il permet au juge de suspendre sa décision pour une durée limitée afin que dans cet intervalle le titulaire du permis de construire puisse, dans la mesure du possible, régulariser son autorisation. En cas de régularisation, le juge constatera que le permis est purgé de l’illégalité qui l’affectait et rejettera en conséquence la demande d’annulation de celui-ci. Ces deux procédures visent à éviter, chaque fois que cela est possible, une annulation pure et simple qui serait inutile et frustrant aussi bien pour le pétitionnaire que le requérant. Si une régularisation est possible, une annulation pure et simple n’aurait que des effets platoniques puisque le pétitionnaire pourrait déposer une nouvelle demande de permis de construire ultérieurement. Ainsi, un permis construire modificatif sollicité dans le cadre d’une régularisation judiciaire peut être délivré même s’il a pour effet de revoir l’économie générale du projet. Il ne doit néanmoins pas lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même [39]. De même, un permis de régularisation entaché d’illégalité, peut lui aussi faire l’objet d’une régularisation si l’illégalité qui l’affecte est susceptible d’être régularisé [40]. Enfin, l’obtention d’un permis de régularisation peut intervenir même si la construction est achevée [41]. Rappelons et insistons néanmoins même régularisable en théorie, la régularisation du permis de construire n’est jamais acquise. Soit parce que les conditions nécessitant sa régularisation s’avèreront difficile voire impossible à mettre en œuvre pour des raisons techniques ou économiques par exemple soit parce que la régularisation proposée par le pétitionnaire est illégale. Par conséquent, le permis modificatif, qui est aussi susceptible de recours, pourra toujours être attaqué et être déclaré illégal. En revanche, il existe deux hypothèses dans lesquelles où même s’il est régularisable, le permis de construire sera purement et simplement annulé par le juge. En premier lieu, c’est lorsque la demande de permis de construire porte sur une construction existante mais qu’elle n’a pas fait état des travaux qui auraient été réalisés sans autorisation sur cette construction. Cette omission empêchera la régularisation du permis de construire qui serait entaché d’illégalité. Il appartiendra ainsi au pétitionnaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire incluant l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation [42]. En deuxième lieu, c’est lorsque le permis de construire a été obtenu frauduleusement. En cas d’annulation ou de retrait de ce permis de construire, il appartiendra au pétitionnaire, de déposer une nouvelle demande de permis de construire présentant sincèrement son projet de construction [43]. 9. Les risques en cas de recours abusif. En principe, un recours est abusif dans le cas où est caractérisé, de la part de l’auteur du recours, une intention malicieuse, une mauvaise foi, ou l’existence d’une erreur grossière équipollente au dol. Il est possible d’engager la responsabilité civile de l’auteur d’un recours contre un permis de construire qui serait abusif. Cette action peut être formée par toute personne qui aurait subi un dommage du fait de ce recours. Il peut ainsi s’agir du titulaire du permis de construire mais aussi par exemple du promettant qui verrait la vente de son terrain retardée ou compromise. L’engagement de la responsabilité de l’auteur d’un recours contre un permis de construire se fait en principe devant le juge civil. Mais le titulaire du permis de construire a aussi la possibilité de saisir le juge administratif pour qu’il examine sa demande en même temps que le recours contre son permis de construire [44]. Cependant, les condamnations sont rares car le caractère abusif n’est en général pas retenu par le juge. Et même lorsque le recours serait jugé abusif et qu’il y aurait condamnation ce qui est encore plus rare le montant de l’indemnité alloué au pétitionnaire demeure modeste. En effet, dès lors que le requérant dispose d’un intérêt à agir contre le permis de construire, son recours n’est pas reconnu par le juge comme étant abusif [45]. Il peut même en être ainsi si la requête est irrecevable [46] ou si les moyens soulevés ne sont pas fondés [47]. Et a fortiori, si le juge fait droit à la demande d’annulation, même partiellement, le caractère abusif ne sera bien évidemment pas retenu [48]. Ainsi, pour retenir le caractère abusif d’un recours formé par une association le juge s’est appuyé sur plusieurs considérations. D’une part sur le fait que le recours était entaché par de nombreuses irrecevabilités dont l’une était fondée sur l’absence d’intérêt à agir. D’autre part sur le fait que cette association avait déjà vu sa demande d’annulation d’un permis accordé au même pétitionnaire être rejetée pour irrecevabilité par le passé. Et bien que son recours ait été jugé abusif, cette association n’a été condamnée à verser au pétitionnaire que la somme de 3 000 euros [49]. Plus rare encore, le requérant, auteur d’un recours contre un permis de construire, peut voir sa responsabilité engagée sur le plan pénal sur le fondement des délits d’escroquerie et de tentative d’escroquerie. Deux conditions doivent pour cela être remplies. Tout d’abord, le recours contre le permis de construire doit être abusif. Ensuite, ce recours doit avoir été engagé pour l’obtention d’un bien, d’un service ou d’un acte. Ainsi, a notamment été condamnée à six mois d’emprisonnement avec sursis, une personne qui s’était portée acquéreur d’un appartement sans intention de mener cet achat à terme. La promesse d’achat avait été signée dans le seul but d’engager un recours contre un permis de construire pour ensuite contraindre le titulaire du permis de construire à transiger [50]. Mentionnons enfin un cas exceptionnel la condamnation d’un gérant de société à trois ans d’emprisonnement, 45 000 euros d’euros d’amende et 3, 4 millions d’euros de dommages et intérêts. Mais la lourdeur de cette condamnation s’explique par le fait que ce gérant avait déposé de 2010 à 2015 plus de dix-neuf recours contre des permis de construire sur tout le territoire de la commune de Marseille pour ensuite les retirer en échange de contreparties financières. Le retrait de ces recours lui avait permis d’obtenir 2, 2 millions d’euros. On est donc très loin, dans cette espèce, du particulier qui attaque un permis de construire pour l’édification d’un immeuble en face de sa propriété [51]. 10. La transaction et la médiation. L’adage selon lequel un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès » peut trouver à s’appliquer dans le contentieux des permis de construire. Le délai du procès et son issue incertaine peuvent inciter les parties, lorsque la situation le permet, à tenter de trouver une solution amiable à leur litige. On évoquera, à ce titre, deux procédures qui font l’objet d’un encadrement juridique. En premier lieu, il s’agit de la transaction. Dans ce contrat, souvent, le tiers s’engage à se désister de son recours contre le permis de construire ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature par le titulaire du permis de construire. Pour être valable, la transaction devra faire l’objet d’un enregistrement au service de la publicité foncière [52]. En deuxième lieu, les parties ou le juge ont la possibilité de proposer une médiation. Il s’agira ainsi pour les parties de trouver une solution amiable à leur litige à travers l’intervention d’un médiateur. Les parties peuvent ainsi demander une médiation même en cours d’instance, c’est-à-dire après l’introduction du recours contre le permis de construire. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [26] CE, 20 février 1953, n° 9772.

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^{Toutepersonne qui souhaite contester un permis de construire doit ainsi disposer d’un intérêt à agir (1.1), présenter sa requête au tribunal administratif selon un certain formalisme (1.2) et dans un délai limité (1.2).} Permis de construire retiré, obligé d’acheter Dans le guide sur l’achat d’un terrain à bâtir, j’explique qu’il convient de poser en condition suspensive l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait. Un permis de construire purgé de tout recours implique que le délai de recours des tiers de deux mois est expiré. Un permis de construire purgé de tout retrait implique que le délai de trois mois accordé à l’administration pour retirer le permis est expiré. Lorsque j’échange avec des “constructeurs de maisons”, je m’aperçois que cette notion de retrait du permis de construire passe à la trappe loin derrière la notion de délai de recours des voisins. Et pourtant … En Droit, chaque mot à son importance et des conséquences ! Attendez que le délai de retrait du permis de construire soit expiré Signer la vente du terrain sans attendre que le délai de retrait du permis de construire soit expiré est aux risques et périls de l’acquéreur imprudent. Ainsi le démontre, la dernière décision de la Cour de Cassation en date du 24 novembre 2016. Dans ce cas réel, l’acheteur a d’abord obtenu un arrêté de permis de construire. Puis, le Maire a retiré ce permis comme l’y autorise la Loi dans le délai de trois mois de sa délivrance. Pour quel motif ? Un risque d’inondations. L’acheteur poursuit le vendeur en nullité de la vente sur le fondement de l’erreur et en résolution pour vices cachés. L’acheteur imprudent obligé d’acheter un terrain inondable et inconstructible Les juges ont rejeté sa demande, lacheteur est obligé d’acheter alors que le permis de construire a été retiré. Rappelons le, le retrait veut dire que le permis de construire n’existe plus et n’a jamais existé. Il a disparu rétroactivement ! En effet, les juges estiment que l’erreur sur la chose vendue s’apprécie au moment de la formation de la vente. Or, au moment de la vente, il n’y a pas eu d’erreur. Oui, cela défie toute logique mais parfois la logique juridique… Par conséquent, la Cour de cassation étant juridiction de dernière instance, notre acheteur se retrouve propriétaire d’un terrain inondable et sans permis de construire. Terrain qu’il a définitivement acheté au prix d’un terrain constructible. Je souligne ici que les juges ont relevé que l’acte de vente contenait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et couvertes par un plan de prévention. Les juges sont peu indulgents avec les acquéreurs mal informés… Je relate un autre cas de jurisprudence qui s’approche de celui-ci dans l’article “Un terrain constructible classé en zone inondable” Dans ce cas, les acquéreurs d’un terrain ignoraient qu’un enquête publique était en cours au moment de leur achat. Cette enquête publique visait à modifier le plan de prévention des risques inondation et a tout simplement abouti à classer la totalité du terrain acheté en zone inondable et donc inconstructible. Les juges ont également condamné les acquéreurs mal informés à conserver leur terrain inondable et inconstructible acheté au prix du constructible, au motif qu’ils auraient du se renseigner par eux-mêmes d’une enquête publique en cours… Articles similaires Uneassociation a demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler le permis de construire octroyé en 2018 par le maire de Saint-Hilaire-de-Riez au projet de thalasso de Sion. publié le 06/09/2015 79 commentaires Retrait de permis de construire Il y a quelques années… Lors d’un cours de droit de l’urbanisme, notre professeur nous explique de manière originale le mécanisme du retrait du permis de construire. Il lance une craie à travers la pièce à un étudiant qui la réceptionne avec une agilité incertaine. Le professeur lui demande de la lui retourner immédiatement. L’étudiant s’exécute de la même manière incertaine. Le professeur lui demande “Avez-vous eu cette craie entre les mains ?” L’étudiant répond “oui, bien sûr !”. Le professeur affirme Non, vous ne l’avez jamais eue entre les mains ! Le retrait d’un permis de construire, c’est à peu près ça ! Un acte administratif retiré par l’autorité administrative est censé n’avoir jamais existé…”. En effet, l’autorité administrative ayant délivré un permis de construire dispose d’un délai de trois mois pour le retirer si elle se rend compte que le permis qu’elle a délivré est illégal. Le compromis de vente portant sur l’achat d’un terrain à bâtir peut ainsi contenir la condition suspensive “d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et de retrait“. Dans la pratique, le Préfet peut avoir constaté une illégalité dans l’arrêté de permis de construire. De fait, il exerce son contrôle de légalité et demande au Maire de procéder au retrait du permis, ou de l’effacer de l’ordonnancement des actes juridiques. Quelles sont les conditions du retrait du permis de construire ? Le retrait de permis de construire prend la forme d’un arrêté de retrait qui doit être motivé. En effet, le Maire doit préciser par écrit les raisons de fait et de droit ayant conduit au retrait du permis de construire. Le permis de construire doit être illégal. Le service instructeur a commis une erreur dans l’instruction du dossier un adjoint au Maire, n’étant pas régulièrement habilité, a signé le permis au lieu et place du Maire. Ou, le permis ne respecte pas les règles du Code de l’urbanisme, ou du Plan Local d’Urbanisme, ou du Plan d’Occupation des Sols. L’erreur est humaine… La procédure de retrait du permis doit être contradictoire. Le bénéficiaire du permis de construire doit être en mesure de présenter ses observations et défendre ses droits dans des délais raisonnables. Le retrait du permis de construire doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la date de délivrance du permis. Au-delà du délai de trois mois, le permis de construire ne pourra être retiré que sur la demande de son bénéficiaire. La procédure doit être contradictoire ! Le Maire notifie le retrait du permis de construire par lettre recommandée avec avis de réception. Il doit s’assurer de respecter le PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE prévu par les dispositions de l’article 24 de la Loi N°2000-321 du 12 avril 2000. Le titulaire du permis doit bénéficier d’un délai suffisant pour formuler ses observations écrites. La jurisprudence s’accorde sur un délai normal de quinze jours. On prend en compte la date de retrait du pli recommandé et non sa date de présentation – Solution du Conseil d’Etat du 30 décembre 2015 CE 1° et 6° s-s-r.., 30 décembre 2015, N° 383264. Le Maire doit prendre ses dispositions et envisager le cas où le titulaire du permis ne retire pas le pli recommandé dans le délai de 15 jours. Il ne peut adresser le retrait du permis de construire dans les quinze derniers jours du délai de trois mois, sous peine de s’exposer au non respect du contradictoire. Prenons l’exemple de l’arrêt du Conseil d’Etat. Le Maire adresse un courrier recommandé daté du 16 juin 2010. Il y est mentionné que le pétitionnaire dispose d’un délai de dix jours pour présenter ses observations. Le pétitionnaire retire le pli recommandé le 30 juin 2010. La date butoir pour retirer le permis de construire est le 7 juillet 2010. Le pétitionnaire n’a pas bénéficié d’un délai de dix jours conforme aux règles du contradictoire et à la jurisprudence du Conseil d’Etat. Le respect du contradictoire n’a pas été respecté, le retrait de permis n’est pas valable. Sanction du non respect du contradictoire retrait de permis illégal Le retrait du permis de construire est illégal et doit être annulé, selon le Conseil d’Etat. Conseil d’Etat du 23 avril 2003 – Société Bouygues Immobilier. Résumé de la décision du Conseil d’Etat La décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979. Par suite, elle doit être précédée de la procédure contradictoire prévue à l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations. Est ainsi de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité d’une telle décision la circonstance qu’elle est intervenue sans que le bénéficiaire du permis ait été préalablement mis à même de présenter ses observations. Y a t il un recours possible contre le retrait du permis de construire ? Le retrait prend la forme d’un arrêté. Il est donc possible d’intenter un recours et de demander l’annulation juridictionnelle de la décision de retrait du permis de construire. Le jugement d’annulation du retrait fera renaître le permis de construire retiré. Il est censé n’avoir jamais existé mais on peut le ressusciter ! C’est la magie du Droit de l’urbanisme… Il convient alors de procéder à un nouvel affichage du permis de construire pour faire de nouveau courir les délais de recours. Sources Faculté de retrait du permis de construire Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ». Respect du contradictoire Article 24 de la Loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations Articles L. 121-1 et 2 du Code des Relations entre le Public et l’Administration. L’ordonnance regroupe ces dispositions dans son chapitre sur les décisions soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. Articles similaires Recevez votre guide offert Rechercher sur le site 79 réflexions sur “Retrait de permis de construire” Benoit Bonjour, nous avons obtenu notre permis de construire le 22 décembre 2021 pour une maison dans un lotissement de 4 lots. Nous étions les premiers à déposer un permis. Suite au dépôt d’un permis par notre futur voisin, la mairie annule notre permis de construire. Le service instructeur se serait à priori trompé pour notre dossier. Ils ont instruit notre permis sur le dernier PLU, tandis que celui du voisin est instruit sur l’ancien PLU PLU à la date d’autorisation du permis d’aménager. Les règles d’urbanismes sont à priori cristallisées pendant 5ans mais cela nous empêche il de déposer un permis sur le nouveau PLU. Le service instructeur nous a informé qu’il instruisait en tenant comptes des deux PLU en même temps ce qui est plutôt étrange … Auriez vous une solution à cela? Merci d’avance. Mr Benoit Jasmine Jovanovic Bonjour, Je pense que l’instructeur est perdu…On ne peut tenir compte de deux réglementations dans l’instruction d’un PC, il faut choisir en vertu des textes applicables. Vous avez tout intérêt à poser la question à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme qui étudiera l’ensemble du dossier ancien PLU, nouveau PLU, délibérations prises et dates exécutoires, validité du permis d’aménager et cristallisation des règles. Contrôleur en droit des sols. Gestion des contentieux pénal et administratif Bonjour. Il est de jurisprudence constante que le règlement applicable en matière d’instruction d’un PC est celui qui est fixé à la date de signature de votre arrêté par l’autorité administrative qui vous l’a délivre. L’instructeur à certainement instruit sur le règlement de l’ancien PLU, votre permis ayant été signé à la date du nouveau. Si c’est le cas et comme je vous l’ai précisé plus haut, le règlement applicable est celui du nouveau PLU. Lorsque des demandes en droit des sols sont instruites à cheval entre l’ancien PLU et le nouveau PLU révisé mais surtout approuvé, c’est un nid de contentieux pour les décisions visant les DP et les PC issus de cette période. Espérant vous avoir éclairé. Cordialement Djek Bonjour, J’ai déposé un permis de construire le 26 avril et le 17 Juin, je reçois un recommandé avec la liasse de plan et le dossier cerfa, mais il n’y a pas l’arrété à l’intérieur. Je ne sais donc pas si le PC est accordé ou pas. J’avise le service urbanisme, qui me dit qu’il vont me le renvoyer par recommandé. Le 26 Juin, date limite pour me notifier leur décision, je n’ ai toujours rien reçu. Que dois-je faire ? Demander un permis tacite ? Merci pour votre retour. LOIGNON FREDERIC Bonjour, Le 23 février nous a été accordé un permis de construire sur une parcelle proche d’un bois. Cette parcelle comprend une zone rouge dite à risque fort est exceptionnel de feu de forêt et une zone bleu dite à risque moyen. L’implantation de la construction respecte le code de l’urbanisme et se situe en limite de zone rouge et sera donc implanté en zone bleu. Cependant malgré l’accord de la mairie, la préfecture demande le retrait du permis pour les risques liés aux feux de forêt et pour autorisation de défrichement non obtenu. PS l’autorisation de défrichement n’était pas demandé par la mairie car les arbres ont été retirés il y a plus de deux ans. Y a-t-il des voies positives d’annulation du retrait de permis ? Merci d’avance Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour, C’est à la mairie de répondre au Préfet et lui indiquer les erreurs commises afin de lui faire retirer sa demande de retrait. Fabien Larrouture Bonjour, J’ai acheté une maison avec une parcelle attenante en 2002. J’ai obtenu un permis de construire pour cette parcelle en 2007. En 2016, j’ai vendu mon habitation principale sans cette parcelle. J’ai voulu mettre le terrain constructible en vente l’année dernière. J’apprends par un acheteur potentiel que la mairie dit que ce terrain n’est pas constructible, ou ne l’est plus… Dans les deux cas, je n’ai jamais été prévenu d’un quelconque retrait de permis de construire. Heureusement que je n’ai pas vendu ma maison dans le but de construire ma nouvelle habitation principale sur ce terrain sinon je serai sous les ponts, ou dans une tente sur ce terrain de loisirs… Mes 2 questions sont Une parcelle constructible perd-t-elle automatiquement son statut de constructible au bout d’un certain temps ? Si non, la mairie avait-elle l’obligation de me signifier le changement de statut de mon terrain, passant de constructible à agricole? Merci pour vos réponses. Fabien. Jasmine Jovanovic Bonjour, Le permis de construire est caduc dans un certain délai si aucun commencement des travaux. La mairie n’a pas d’obligation légale d’informer du changement de zone urbaine à agricole. De très nombreuses personnes sont dans la même situation que vous. La seule option à mon sens est d’étudier le dossier afin de voir si ce changement de zone se justifie au regard notamment des justifications des choix de zonages retenus sur votre commune CF. rapport de présentation du PLU, et déceler une éventuelle fragilité, faille permettant de demander le retour au statut constructible. Nous pouvons procéder à cette étude si vous le souhaitez dans le cadre de la phase 1 du programme de demande de modification de zonage Virginie Bonjour, Nous avons besoin de votre aide/avis. Nous avons déposé notre permis de construire en mairie. Apres 2 mois de non réponse de l’administration, nous avons considéré que le permis était tacite accord verbale du maire. Nous avons procédé à l’affichage du permis sur notre terrain avec constat d’huissier. Au bout de 3 mois d’attente pour respecter les délais de recours, nous avons commençé les travaux de construction. 1 mois plus tard, Le maire a fait un arrêté pour confirmer le permis tacite. Quelques jours apres cet arrété, nous avons reçu une lettre de la préfecture pour nous notifier qu’il n’était pas d’accord avec la mairie et qu’une procédure était en cours. Un référé suspension + un déféré pour annuler le permis de construire a été déposé au tribunal administratif Le référé suspension a été rejeté par le tribunal pour irrecevabilité De ce fait, nous avons continuer la construction de la maison. Aujourd’hui, nous avons le jugement du tribunal pour le déféré qui annule le permis tacite. La maison étant presque terminée et la remise des clefs est prévu pour très bientôt, que risquons nous ? Mr le Maire, n’étant pas d’accord avec le tribunal, fera appel de la décision Merci d’avance pour votre avis car nous prenons peur. Cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour, Il convient de vous rapprocher d’un avocat pour voir si le permis tacite affiché sans arrêté prime sur l’arrêté de permis tacite délivré trois mois après… En ce cas, peu importe que l’arrêté soit annulé si la validité juridique du permis tacite peut être établie. Vu les enjeux, il convient de demander une consultation juridique d’avocat spécialisé en urbanisme. Dadou Bonjour, La mairie veut me retirer à 250m2 sous prétexte que la borne incendie ne débite pas les m3 nécessaire. Cependant, nous avions déposé un permis d’aménager qui nous autorise une surface de plancher > à 250m2 avec un avis du sdis favorable. Est ce que la mairie à le droit de le retirer? Merci Jasmine Jovanovic Bonjour, Cela nécessite étude de votre dossier. compte tenu des délais de recours, rapprochez-vous d’un avocat spécialisé en urbanisme. AntoineP Bonjour, Je rencontre plusieurs problèmes avec mon permis de construire. Ce dernier m’a en effet été délivré le 10 août 2020 pour rénover et étendre ma maison. Par un courrier du 10 novembre 2020, un arrêté du maire a retiré mon permis de construire et a opposé un sursis à statuer car mon projet serait de nature à compromettre les futures dispositions du règlement du PLU dont la révision a été prescrite le 10 septembre 2018. Je me suis renseigné et un débat sur les orientations du Projet d’aménagement et de développement durable doit avoir lieu au mois de janvier 2021. Je suis un peu perdu. Est-ce que tout cela est légal et de quelles voies de recours je dispose pour contester cet arrêté ? Bien cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour, Il conviendrait de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme. A mon sens, il convient de contester l’arrêté de sursis à statuer pour différents motifs notamment non respect du principe du contradictoire, insuffisance de l’avancement du PLU PADD non arrêté, etc… pittau Bonjour, Un permis nous a été accordé le 12 juin, et nous avons fait l’affichage du panneau de permis de construire. Le 18 aout, nous recevons une copie d’un courrier écrit le 14 aout par le sous préfet et adressé au maire, demandant au maire de retirer le permis car la borne incendie est trop loin. Le maire a répondu en envoyant un courrier au sous préfet et en disant qu’il ne retirait pas le permis car des travaux d’installation d’une nouvelle borne sont votés, le financement correspondant accepté. Ce courrier date du 3 septembre. mais je ne connais pas la date de réception de ce courrier par le sous préfet Depuis, ni nous ni la mairie n’avons reçu de réponse du Sous préfet. Le maire nous dit d’attendre 2 mois à partir de la date de l’envoi de sa lettre au sous préfet, soit le 3 septembre, et donc qu’à partir du 3 octobre le permis ne pourra plus être retiré… Cependant, j’ai deux interrogations et je ne trouve aucune réponse, pourriez vous me dire – quel est ce délais de 2 mois de réponse du préfet au recours du maire, et dans quel texte de loi est il écrit? très important – et enfin avec l’état d’urgence sanitaire, des délais sont parfois rallongés, à quoi faut il s’attendre concernant le rallongement de ce délais de réponse du sous préfet? Dans l’attente de votre réponse, cordialement Estelle Jasmine Jovanovic Bonjour, Il semble que la demande du Préfet soit légitime. Le fait que les travaux soient votés n’est pas suffisant. En principe, le Maire doit indiquer dans le corps de l’arrêté de permis de construire un délai maximum de réalisation de ces travaux qui conditionne l’accord du permis de construire. “Le PC est délivré sous réserve que les travaux de réalisation de la borne incendie soient réalisés avant le ……….. donc, au lieu d’aller à la confrontation pouvant mener à un contentieux interminable vu que l’on parle de responsabilité et sécurité des personnes, il convient que le juriste ou avocat de la mairie échange avec les services du Préfet pour trouver une solution amiable rapide, et correction du PC si besoin. Concernant, les délais de procédure, c’est complexe puisque le préfet peut demander l’annulation en justice du permis de construire qu’il estime illégal. Cela demande consultation juridique par un avocat. Sylvie Houssin Bonjour, Bonjour, J’ai déposé un permis de construire le 5 février 2020 pour une maison d’habitation R+1 de 90 m2. Faute d’une décision prise avant le 18 juillet j’ai disposé quelques jours d’un permis de construire tacite. Jusqu’au 5 août 2020, date à laquelle il m’a informé qu’il procédait à un retrait de cette autorisation pour les motifs suivants 1 votre PC fait état d’une incohérence dans la déclaration des surfaces ??? 2 aucune indication n’est fournie sur le raccordement des réseaux de votre habitation aux réseaux publics existants 3 aucune localisation n’est indiquée pour les places de stationnements à créer. Ces motifs peuvent-ils être suffisants pour le retrait de l’autorisation tacite? Pour ma part, • je ne comprend pas le motif 1. • le motif 2 me semble être le seul qui puisse importer mais tout en sachant qu’il s’agit bien d’un simple raccordement aux réseaux existants, à proximité, raccordement qui n’entraînera pas de dépenses pour la commune.. • quant au motif 3, il y a une cour assez grande sur ma parcelle pour stationner 2 véhicules sans qu’il y ait nécessité d’en créer d’autre à l’extérieur. Merci de votre réponse. Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour, Vous devez compléter votre dossier de PC dans le sens souhaité par la commune. Il faut localiser sur votre cour les deux emplacements de stationnements comme demandé. Et le plus simple à priori compte tenu de votre incompréhension est de demander un rendez-vous avec l’instructeur de votre dossier de PC ou du moins qu’il réponde à vos interrogations par email. BODIN Bonsoir, Je me permet de vous contacter car mon permis de construire a été accepté courant février 2020. Mais, PLUi a été mis en place depuis et donc l’administration a engagé une procédure contradictoire à l’encontre de notre permis. Nous avons dut modifier notre permis afin de décaler notre maison de 70cm de la clôture séparative… Seulement, entre temps, notre constructeur avait coulé les fondations de la maison il nous réclame donc de l’argent afin de démolir et de refaire ces dites fondations…. Quels recours avons nous? Merci d’avance de votre aide!! Jasmine Jovanovic Bonjour Il y a un article sur le Blog sur les demandes d’adaptation mineures en raison de la configuration, topographie du terrain. 70cm c’est peu de chose comme demande de dérogation au règlement du PLU, et vous devriez poser vos arguments en les justifiant par tous moyens, attestation du constructeur, photos, explications sur les contraintes du terrain pour tenter de maintenir le permis de construire qui vous a été délivré qui spécifierait dans l’arrêté toutefois que la mairie vous accorde le permis avec adaptation mineure au règlement du PLU. Recherchez de la jurisprudence sur le sujet. C’est peut-être l’instructeur de permis qui fait un peu de zèle… Nicolas Bonjour! Merci pour les infos déjà porté sur le site. Très utile! Néanmoins nous nous trouvons dans un cas assez particulier Nous avons déposé une demande de permis pour un projet touristique le 22 nov. 2019, avec un délai d’instruction d’encore trois semaines, donc jusqu’au 22 mars 2020. Nous avons les avis favorables de l’ABF, les commissions d’accessibilité et d’incendies, ainsi que le feu vert de l’architecte conseiller de l’urbanisme de la commune. Nous n’avons pas reçu un retour pour des pièces complémentaires. Notre dossier est donc complet. Hors, un nouveau PLU est entré en vigueur vendredi dernier, 28 février 2020, et notre dossier, du coup, n’est plus en règle avec le PLU révisé, donc le Maire ne peut plus accorder notre permis. Ma question est, si nous arrivons à obtenir un permis tacite, est-il légal? Ou est-ce qu’il est une proie facile pour l’administration, qui pourrait exiger le retrait du permis tacite? Nous cherchons à connaître la stratégie à suivre. Respectueusement, Jasmine Jovanovic Bonjour, Dans un cas similaire, le client m’a contactée avant approbation du nouveau PLU. Je lui ai fait déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pendant l’instruction de son dossier de permis de construire, ce qui a valu critiques et interrogations des différents interlocuteurs et même de son avocat qui ne comprenait pas la démarche. Le service instructeur du PC lui disait que cela ne servait à rien ! Au final, il a réussi à obtenir son PC sur la base de son CU alors que la réglementation était modifiée au moment de la délivrance de son PC et interdisait son projet de deuxième construction sur sa parcelle. Bref, pour votre information au cas où ! Il y a tellement de retournements de situations posibles tels que retrait de la délibération du 28 février ayant approuvé le nouveau PLU et retour en arrière. Le permis tacite peut être retiré par le maire s’il est illégal, ce qu’il doit motiver dans son arrêté de retrait. Si vous êtes dans les conditions d’un permis tacite, il convient de demander l’attestation de PC tacite en mairie pour l’afficher sur le terrain et faire démarrer les délais de recours. Toutefois, il est probable que le préfet s’y oppose au titre de son contrôle de légalité. La situation est compliquée et nécessite étude du dossier. Mathieu Bonjour, Nous avons besoin de votre avis car nous sommes perdus. Un dépôt de permis de construire a été effectué le 26/07/2019. Nous avons eut un permis tacite le 26/09/2019 attestation de la mairie Nous avons affiché le permis de construire le 30/09/2019 constat huissier effectué Pour nous, le permis de construire était vierge de tout recours à compter du 30/12/2019. Apres ce recours, la mairie nous a adressé un arrêté en acceptant le permis de construire date de l’arrêté 23/01/2020 Je suppose qu’a ce moment la, elle l’a envoyé également à la préfecture. Nous avons reçu, en recommandé le 18/02/20, une copie d’un courrier de la préfecture adressé à la mairie en demandant l’annulation du permis. Le maire et la mairie ne veulent pas annuler ce permis. ils iront au tribunal s’il le faut. Nous nous posons 2 questions – notre permis peut il être annuler le permis tacite l’emporte il sur le reste ? – que risquons nous si l’on commence à construire ? Merci d’avance pour votre aide Jasmine Jovanovic Bonjour, J’ai envie de vous dire “Tout dépend du dossier !” Le Préfet a peut être demandé au maire de retirer le permis tacite trois mois à compter de sa naissance. Votre permis tacite ne vous donne pas le droit de construire comme vous l’entendez sans respecter sécurité, salubrité et règlementation d’urbanisme. Il convient en premier lieu de vous intéresser aux motifs qui ont conduit le préfet à demander l’annulation du permis de construire. Et selon les échanges ayant eu lieu, vérifier avec l’avocat de la mairie dans quelles conditions votre permis tacite est effectif. En principe, le maire doit également adresser l’attestation de permis tacite au préfet au titre de son contrôle de légalité. Cela a t il été respecté, etc… Sur les risques à construire sans permis de construire à vérifier donc selon votre dossier si le permis tacite est ou pas définitf, exempt de recours du préfet, et les motifs de demande d’annulation, ce sont les infractions au code de l’urbanisme, et demande d’arrêt immédiat des travaux. A voir donc si le jeu en vaut la chandelle en fonction des coûts que cela génère. Sécuriser juridiquement sa position paraît prioritaire. Mathieu Bonjour, Je vous remercie de votre réponse. Pour répondre à votre question, le motif de refus de la préfecture est basé sur le fait que le terrain se trouve sur une zone agricole. Pour le maire, cela n’est pas justifié car c’est en prolongement des maisons déjà construites dans un axe d’urbanisation. Nous sommes dans le délai de 2 mois recours gracieux Les 2 parties devraient se rencontrer pour un accord amiable sinon le maire démarre une procédure judiciaire la commune voisine a eut le même problème et a eut gain de cause. Pensez vous que nous devons attendre avant de construire ? Sachant que cela peut prendre des semaines, des mois et que nous avons un permis conforme de la mairie Et que le maire prendrais à sa charge d’éventuelles amendes si le tribunal en décidait ainsi Merci d’avance pour votre aide Capucine Bonjour. Nous avons déposé notre permis de construire le 26septembre 2019. Ce permis nous a été accordé par le maire en date du 26kovembre 2019 malgré un avis négatif du sous-préfet. Le 28 décembre 2019, nous recevons un recommandé avec accusé reception du préfet qui demande à mr le maire d’enlever l’arrêté du permis car non conforme station d’épuration du village plus aux normes. Le maire n’étant pas d’accord avec cela et ne voulant pas nous retirer le permis a transmis un courrier au préfet en indiquant les démarches qu’il a effectué pour mettre aux normes la station d’épuration et qu’en aucun cas il devait prendre les futurs propriétaires en “otage”. Il a envoyé ce courrier en date du 3janvier 2020 . Sans nouvelles, il a relancé en date du 20janvier 2020. Toujours pas de nouvelles … est ce qu’il existe un délai de réponse et sans quoi notre permis est accepté tacitement ?? Merci à vous Jasmine Jovanovic Bonjour, Le Préfet a semble-t-il demandé par recours gracieux le retrait du permis de construire. Le Maire a répondu par la négative. Le Préfet peut en théorie poursuivre en justice la demande d’annulation du permis. Il faut donc que votre maire vous renseigne sur les délais applicables, à savoir quand sera expiré le délai de recours contentieux du Préfet? Verstichel Bonjour. Nous avons déposé notre permis de construire le 26septembre 2019. Ce permis nous a été accordé par le maire en date du 26kovembre 2019 malgré un avis négatif du sous-préfet. Le 28 décembre 2019, nous recevons un recommandé avec accusé reception du préfet qui demande à mr le maire d’enlever l’arrêté du permis car non conforme station d’épuration du village plus aux normes. Le maire n’étant pas d’accord avec cela et ne voulant pas nous retirer le permis a transmis un courrier au préfet en indiquant les démarches qu’il a effectué pour mettre aux normes la station d’épuration et qu’en aucun cas il devait prendre les futurs propriétaires en “otage”. Il a envoyé ce courrier en date du 3janvier 2020 . Sans nouvelles, il a relancé en date du 20janvier 2020. Toujours pas de nouvelles … est ce qu’il existe un délai de réponse et sans quoi notre permis est accepté tacitement ?? Merci à vous Jasmine Jovanovic Bonjour, Votre permis n’a pas à être accordé tacitement puisque l’arrêté de permis de construire vous a été délivré. Toutefois, il est en “suspens” puisque le préfet semble avoir interrompu le délai de recours. L’arrêté de PC n’est donc pas définitif. Dans la mesure où le maire a refusé de faire droit à la demande d’annulation du préfet, sauf erreur de ma part et à confirmer par le juriste de la mairie selon les pièces du dossier, le préfet peut introduire un recours contentieux dans un délai de deux mois à compter de la réception du courrier du maire refusant la demande de retrait du PC. Je dis cela de mémoire sans vérification des règles de procédure. hsaina Bonjour et merci pour ce site vraiment constructif. J’ai une question le tribunal administratif a annulé un arrête de refus de permis tacite pour défaut de procédure, mais le jugement n’enjoint rien à la Commune, il annule seulement l’arrêté portant retrait du permis de construire tacite. Je suis, en l’état, réputée être titulaire d’un permis de construire tacite depuis le 01 Aout 2019. Toutefois, le juge administratif a annulé l’arrêté car la Commune n’avait pas respecté la procédure contradictoire et le juge a spécifié qu’aucun autre moyen n’était de nature à emporter l’annulation. Il y a tout lieu de penser que la Commune va réitérer sa décision de retrait, cette fois-ci en respectant le principe du contradictoire. Es que c’est possible de procédé a un deuxième retrait? Es que je peux mettre tous de même le panneau d’affichage pour faire partir le recours des tiers? Puis je malgres tout commencer mes travaux? Jasmine Jovanovic Bonjour, L’annulation par le juge de l’arrêté de retrait remet en vigueur le permis tacite. Le juge n’a pas à enjoindre quoi que ce soit au maire, c’est factuel. L’arrêté de retrait disparaît et donc le permis tacite “revit” ! Il conviendrait de procéder à l’affichage de l’attestation de PC tacite sur le terrain. Voir mes articles sur ce blog. En principe, la mairie ne peut plus retirer le PC tacite puisque le délai de retrait est de trois mois à compter de la date de délivrance du PC ou PC tacite. Après l’expiration de ce délai de trois mois, le maire ne peut plus retirer un arrêté de permis que sur la demande de son bénéficiaire. Tout ceci sous toute réserve des particularités propres à votre dossier. Parsy Bonjour, Nous avons eu l’accord de permis de construire en date du 14/10/2019. Aujourd’hui le 29/01/2020 nous recevons un courrier stipulant le retrait du permis. Le courrier est daté du 14/01/2020 mais le cachet de la poste date du 16/01/2020. Le retrait est-il légal ?? Jasmine Jovanovic Bonjour, Deux problématiques à priori. 1. Le délai de retrait semble expiré. En effet, vous avez réceptionné le courrier le 29 janvier, date à retenir. 2. Avant la signification de l’arrêté de retrait, le maire doit vous inviter à présenter vos observations et vous laisser un délai suffisant pour cela. La jurisprudence sanctionne le manquement à cette obligation par l’annulation de l’arrêté de retrait sous toutes réserves des caractéristiques propres à votre dossier à confirmer avec un avocat. Vous pouvez envoyer un courrier recommandé signifiant ces deux points pour contester l’arrêté de retrait délai de recours de deux mois à compter du 29 janvier. Masse Bonjour à vous Suite à un recommandé de la mairie j’ai appris que mon permis tacite accepté courant août 2019 , que celui ci m’avait été retiré par mesure contradictoire … J’ai présenté mes observations comme convenu à la mairie et depuis plus rien ….. que dois je faire d’après vous ?? Le maire devait me communiquer un arrêté doit disant Or moi j’ai fini le délai de recours des tiers depuis avec l’huissier …. Et depuis plus rien … Attention suite à mon entretien, je précise qu’Une lettre recommandée m’avait été envoyé par la mairie je présume mais celle ci a été retourné à l’expéditeur sans respecter le délai de garde de 15 jours … j’ai la preuve de ma réclamation à la poste datée et signée avec le cachet de la poste au cas où … on ne sait jamais .. Que me conseillez vous de faire ?!?!? Je vous remercie Jasmine Jovanovic Bonjour, Je ne sais que vous conseiller !!! Il manque les trois quarts des informations et il me semble que l’essentiel est dit dans les articles du blog. 1. Permis tacite 2. Attestation affichage sur terrain. ok. 3. Arrêté de retrait du permis tacite réceptionné ? dans un délai de trois mois de la naissance du PC tacite ? OU plutôt Lettre recommandée annonçant le retrait du PC tacite et invitant à formuler ses observations ?? Un arrêté de RETRAIT du PC TACITE a t il été délivré ? Si non, le PC tacite affiché est à priori définitif et vous poursuivez vos démarches sous réserve des caractéristiques propres au dossier. Si arrêté de RETRAIT DU PC TACITE non reçu et retourné chez l’expéditeur avec le facteur, seul le PC tacite existe dans l’ordonnancement juridique. L’arrêté doit être réceptionné par le détenteur du PC, c’est à dire courrier ouvert. Si j’ai bien compris la situation ?!… orcel Bonjour, J’ai obtenu le permis de construire le 7 octobre 2019 et le préfet a demander l’annulation le 3 décembre 2019. Il m’a envoyer un courrier en AR que je n’ai pas reçu. Le maire m’a envoyé un recommandé le 10 janvier que j’ai retiré le 16 janvier avec la lettre d’observation du préfet qui demande le retrait du permis. Pouvez vous me dire si l’annulation du permis par le maire est valable? Si oui quelles options s’offrent a moi pour que l’annulation soit irrecevable? Merci pour vos réponses. Bien cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour, Sous réserve de confirmation par un avocat de l’étude propre à votre dossier, la notification du préfet n’est pas recevable car ce qui compte c’est le retrait de courrier recommandé. Et il semble que le recommandé du maire ait été adressé hors délai. Donc sous toutes réserves, il semble que le délai de retrait soit expiré. Pour en être sûre, il faut adresser votre arrêté de permis, le courrier de retrait reçu à l’examen d’un avocat. Angélique Bonjour j’ai déposer une demande de permis de construire, le 20/09. Le 20/10 j’ai reçu une demande de pièces complémentaires que j’ai fourni à la mairie Le 29/10 la mairie m’a fourni un récépissé Le 29/12 deux mois après le délai d’instruction je n’ai rien reçu Le 03/01 j’ai envoyer un recommandé pour demander un certificat de non opposition pour le permis Tacite Ceci à déclencher la réaction de la mairie Le 07/01 j’ai reçu un recommandé de la mairie d’un arrêté antidaté du 16/12 me notifie un refus de permis de construire sachant que le cachet de la poste le recommandé date du 06/01. Que dois je faire Jasmine Jovanovic Bonjour, Même si vous disposiez d’un permis tacite, le Maire a le droit de retirer annuler ledit permis s’il considère qu’il est illégal et ce dans un délai de trois mois de son obtention. Ceci étant, je pense que vous auriez intérêt à intenter un recours contre l’arrêté de refus en réfutant chaque motif de refus sur le fond et en faisant valoir votre permis tacite. Evidemment, à ce stade de complexité, il conviendrait de vous faire assister par un professionnel du droit afin de vous faire confirmer cette stratégie ou proposer une autre. Le diable se cache dans les détails des procédures, seule une étude de dossier permettra de trouver la bonne voie et les bons arguments. JS GC Bonjour, Nous avons obtenu un PC le Le nous recevons une copie de demande de retrait du permis de la part du sous préfet, adressé au maire. Soit disant car commune littorale, alors que nous n’entendons pas l’urbanisation terrain à plus de 100 m du rivage et entouré de maisons. Nous avons été reçu par le maire qui a entendu nos observations. Le nous recevons un avis de passage d un recommandé, que nous n’avons réceptionné que ce jour, le Est ce que le délai de recours du maire est considéré comme dépassé vu que nous avons été notifié de la décision que le fin du recours des 3 mois le Merci Jasmine Jovanovic Bonjour, Effectivement, c’est le délai de retrait du recommandé. De plus, vous semblez être dans un secteur déjà urbanisé, ce qui permet d’argumenter sur le droit à construire. Aurelie Bonjour, Je me permets de vous écrire car avec mon Mari nous rencontrons des problèmes avec notre permis de construire celui ci a été accepté depuis 1 an maintenant le voisin a quand même fait un recours gracieux qui a été bien sûr rejeté par la mairie car les 3 Mois avait été dépassé! Maintenant il a déposé un recours en excès de pouvoir au tribunal administratif contre la mairie pour l’annulation de notre permis de construire.. Comment vont se dérouler les choses? Pouvons nous continuer à faire construire notre maison ou faut il attendre une réponse du tribunal ? Et s’il arrive à faire annuler le permis.. nous avons quoi comme recours ?pouvons nous déposer de nouveau un permis et tout recommencer à zéro? Merci d’avance. Aurelie. Jasmine Jovanovic Bonjour Aurélie, Sur un sujet aussi sensible et grave de conséquences, je vous conseille d’aller chercher vos renseignements auprès de la Mairie, demande de rendez-vous, de prise de position de l’avocat de la Mairie et de demander par vous-même une consultation juridique d’avocat sur votre dossier avec étude des pièces de votre dossier et notamment motifs du recours. Vous n’aurez aucune réponse sérieuse sur la toile vu qu’il convient a minima d’analyser les pièces du dossier. A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Sunda Bonsoir Mon permis est devenu définitif purgé de recours et retrait . Cependant, avant de me l’accorder, le service d’urbanisme a dû faire une modification allégée du PLU changement de zonage, de NP à À, pour permettre la réalisation de mon projet agricole. Les délibérations du conseil municipal autorisant la modification du PLU à fait objet d’un contentieux devant le tribunal administratif, toujours en cours. Ma question si le requérant obtient l’annulation de la modification du PLU, le zonage redevient NP inconstructible, je cours un risque de me faire attaquer ? mes constructions Merci. Cordialement Sunda Jasmine Jovanovic Bonjour, Je vous conseille vivement de consulter un avocat spécialisé en urbanisme pour vérifier les dates et les risques encourus en cas de construction. Vous pouvez vous rapprocher d’un avocat présent sur le site, les tarifs sont affichés sur la page descriptive de l’avocat. Dans votre cas, il s’agit d’une demande de consultation et non d’une question juridique, avec envoi des documents à analyser – permis de construire, – attestation de non recours sur le permis accordé de la part des tiers et du Préfet attestation peut être fournie par la Mairie et le tribunal administratif, – recours contre la délibération… A bientôt de vos nouvelles Jasmine – Droit sur terrain Jérôme SEGONS Bonjour Je me permets une question certainement un peu béotienne Le recours gracieux formé par un tiers à l’encontre d’un permis de construire proroge t-il le délai de retrait de la mairie, tout comme il le produit pour le délai de recours contentieux ? Si oui, quelle est alors l’utilité du délai de deux mois donné à la mairie pour retirer le permis , car en pratique elle ne dispose plus de ce délai ? Je donne un exemple J’obtiens un PC le 31 janvier affichage avec constat d’huissier et affichage en mairie etc …; toutes formalités accomplies J’ai un recours gracieux formé par un tiers le 28 mars Théoriquement la mairie a deux mois pour répondre soit jusqu’au 28 mai. Mais en pratique mon permis n’est-il pas définitif dès le 30 avril , soit trois mois après la prise de l’arrêté ? Merci de vos éclaircissements. Jasmine Jovanovic Bonjour, La Mairie peut prendre l’arrêté de retrait si le recours gracieux est fondé juridiquement. Le délai de recours de deux mois étant plus court que le délai de retrait, il n’y a pas lieu à prorogation du délai de retrait. Le permis ne peut être définitif s’il a fait l’objet d’un recours gracieux, puisque le requérant peut encore l’attaquer devant le tribunal administratif si le Maire ne donne pas suite à sa demande. Espérant avoir répondu à votre question Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain f Bonjour Merci pour votre site. J’ai déposé un PC en décembre 2016 pour une maison, en zone inconstructible selon la carte communale. La mairie n’a pas réagi dans les deux mois ,ni par la suite. Les services de la mairie m’indiquent toutefois que si je demande un certificat de permis tacite, cela sera transmis à la préfecture qui formera un recours. Qu’en pensez vous? merci pour votre aide Jasmine Jovanovic Bonjour ! Sans les éléments du dossier, il est difficile de répondre à une telle question. De toute manière tant que vous n’affichez pas le permis tacite obtenu, les délais de recours ne peuvent courir. Donc, vous ne bénéficiez à priori pas d’un permis définitif même tacite sur votre terrain. Vous devriez peut-être demander une consultation juridique sur votre dossier à un avocat spécialisé en urbanisme pour qu’il vous confirme les démarches à mener. A bientôt de vos nouvelles Jasmine – Droit sur terrain thierry Bonjour, Je découvre votre site et vous écris car j’ai un problème sur un Permis de Construire. Un permis de construire m’a été délivré par la mairie le 12 juillet et j’ai reçu ce jour par RAR un recours gracieux de la préfecture demandant l’annulation du permis. 2 raisons sont invoquées 1 La préfecture considère que le terrain est en zone agricole dans le PLU de la commune validée en novembre 2016. La nature du terrain a été changé dans le PLU initial de 2014 de constructible à Agricole avant qu’un jugement du TA demande à la commune modifier le PLU et de repasser le terrain en constructible fin 2016. La commune a exécuté la demande en mars 2017 après validation du conseil municipal. La commune m’a transmis en décembre 2017 à ma demande un extrait du PLU montrant que le terrain était bien en zone constructible. Cependant, la commune n’a pas mis à jour le PLU sur son site internet qui fait toujours apparaître le terrain en agricole. Est-ce la raison du recours de la préfecture ? 2 La préfecture demande que, conformément à la loi Littoral, les constructions soient contiguës les unes aux autres. Le terrain sur lequel je souhaite faire construire a fait l’objet d’une division en juin 2018 afin de créer 2 terrains un premier terrain vendu au voisin qui souhaite agrandir sa propriété, l’autre terrain est celui que j’achète. Le fait que le voisin agrandisse son terrain mais sans construire pour le moment fait que je serai dans le prolongement des constructions existantes. Qu’en pensez-vous ? Mes réponses sont-elles susceptibles de convaincre la préfecture du respect du code de l’urbanisme ? Vous remerciant par avance de votre avis éclairé sur notre dossier. Bien cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour, Il est peu probable que la Préfecture se réfère au site internet de la Ville pour disposer du PLU en vigueur, ceci étant l’urbanisme révèle quotidiennement des surprises… Il conviendrait déjà d’adresser votre lettre de contestation RAR tant à la Mairie qu’à la Préfecture, service du contrôle de légalité mentionnant le jugement et la réglementation applicable pour avoir confirmation à cette question. Concernant votre deuxième question, la Loi Elan va venir clarifier le régime des dents creuses Loi Littoral. A suivre de près vous concernant. A confirmer par un avocat consultation juridique sur dossier, si vous pouvez négocier avec la Mairie qu’elle ne procède pas au retrait du permis en fonction des circonstances de l’espèce car il faudrait redéposer un nouveau dossier de permis de construire nouveaux délais d’instruction et de recours... A bientôt de vos nouvelles Jasmine – Droit sur terrain truman Bonjour, j’ai bénéficié d’un permis tacite. Le contrôle de légalité demande au maire de le retirer car la construction se situe dans une zone à risque d’aléa fort. Si je demande une attestation de permis tacite, le maire a t il obligation de me le délivrer? Jasmine Jovanovic Bonjour ! A mon sens, si le délai de retrait n’est pas expiré, et même s’il devait vous délivrer cette attestation à vérifier en fonction des éléments de votre dossier, le Maire prendra certainement un arrêté de retrait du PC tacite dans la foulée. Jasmine – Droit sur terrain SAIDI Bonjour, Je souhaiterai svp avoir votre avis d’expert. Un permis de construire nous a été accordé par le maire en janvier 2017. Nous n’avons pas commencé les travaux. Ensuite, nous avons modifié notre projet et un permis de construire modificatif nous a été accordé en juillet 2018. Nous avons affiché ce permis de construire. Ma question concerne la faculté pour le maire de retiré le permis de construire dans un délai de 3 mois à compter de sa délivrance. Je souhaiterai savoir si les 3 mois en questions sont écoulés puisque le permis de construire a été obtenu en janvier 2017 ou alors le fait d’avoir un permis de construire modificatif, le délai court toujours? en résumé est ce que le délai pour le maire court de janvier 2017 ou de juillet 2018? Est ce que je dois demander une attestation particulière au maire pour acter du fait que le permis est définitif? je vous remercie pour votre réponse. Jasmine Jovanovic Bonjour! Vous ne donnez pas l’objet de la modification. Toutefois, l’arrêté de permis de construire initial est définitif à mon sens et ne peut plus être retiré car hors délai. Selon moi, c’est une erreur de ne pas avoir affiché le permis de construire initial. Vous retardez d’autant les délais de recours éventuels des voisins. Il faut aussi afficher le permis modificatif une fois obtenu. Effectivement, vous pouvez demander au Maire une attestation de non recours et de non retrait de l’arrêté de permis initial. Vous pourrez réitérer cette demande pour le permis modificatif. Enfin, le Maire peut encore retirer l’arrêté de permis modificatif. Et vous ne serez plus autorisé à effectuer les modifications au permis initial. Donc, j’en reviens à l’importance de savoir quelles sont les modifications apportées au permis initial. Bonne journée à vous et à bientôt Jasmine – Droit sur terrain Isabelle Bonjour, le 27 février 2018 on m a accordé un pc, le 06 juin 2018 on m informe qu’ il m est retiré pour cause de borne à incendie trop loin, la sous préfecture m avait envoyé un courrier 15jours avant pour me dire que nous n étions pas dans les règles. Que faire, est ce que le délai de 3 mois marche et si oui à qui écrire. Par avance merci de votre réponse. Jasmine Jovanovic Bonjour ! A priori, il convient de vous renseigner à la sous-préfecture pour connaître les prescriptions applicables à votre terrain en matière de borne incendie, et comment y remédier. Toute autorisation de construire peut être refusée si atteinte à la sécurité publique. Si vous souhaitez néanmoins intenter un recours à l’encontre de l’arrêté de retrait de permis, il convient d’adresser votre recours gracieux au Maire, ou recours contentieux au tribunal administratif. Ceci étant, il faut être sûr que le jeu en vaut la chandelle compte tenu de la réglementation qui s’impose à vous. Bonne journée Jasmine – Droit sur terrain Julie Bonjour, Merci pour votre article et merci d’exister car il est bien compliqué de s’y retrouver parmi toutes les lois et autres réglementations ! Je me permet donc de solliciter votre aide sur notre projet un PC pour un maison individuelle accepté par la mairie début Mars de cette année. Au bout du premier mois de recours administratif, le sous-préfet se manifeste et réclame l’annulation de notre PC auprès du Maire au motif que le poteau incendie le plus proche est à 525m et non 400m. La mairie écrit alors au Sous-préfet pour demander la non-annulation de notre PC au motif que les travaux pour la réalisation sont prévus pour mi-juin les délais de recours seront alors passés de quelques jours. A ce jour, nous n’avons pas obtenu de réponse du sous-préfet et nous nous interrogeons sur le délai dans lequel celui-ci doit nous répondre et si son silence équivaut à refus ? Sachant également que notre terrain se situe sur une grande parcelle qui a été divisée en 3 lots et que notre lot se trouve au milieu des 2 autres qui sont en train de finir la construction de leur maison. Ayant tous ces éléments, le sous-préfet peut-il continuer à justifier le retrait de notre PC ? Je vous remercie d’avance pour vos réponses. Bien cordialement, Julie Jasmine Jovanovic Re bonjour ! Vous avez bien fait de reformuler votre question ! 😉 Même réponse… A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Priscilla Bonjour, je suis de l’ile de la Reunion, j’ ai déposé un permis en 2017 accepté en avril 2017, la sous préfecture a envoyé mon PC en recours au TA , la mairie n’a pas accepté la demande de retrait du permis, la raison est que le dessin de la cloture ne respecte pas les regles urbanisme pour l’écoulement de l’eau pluvial; entre temps on a fait 3 PC modifs, aucun est au gout de la sous préfecture. nous sommes en 2018, et aprés recherche il s’avere que le controle de légalité n’a pas eu l’etude hydraulique lors du depot de mon PC. aujourdh’ui la sous préfécture attends que la mairie envoie en AR l’etude hydraulique pour arreter la procedure mais la mairie l’a envoyé au TA. donc moi je me retrouve au milieu de tout cela, ma question est si le juge du TA donne raison à la sous préfecture et annule mon permis. ma maison sera – t elle demoli ? parce que le probleme est une cloture qui n’existe pas car je ne l ai pas faite mais ma maison le constrcteur l’a bien fini. 🙁 Jasmine Jovanovic Bonjour ! Votre situation n’est pas évidente. A votre place, j’écrirai un courrier recommandé au service de la Préfecture concerné – cellule contentieux et contrôle de légalité. Renseignez vous pour donner le bon nom de service. En leur demandant tout simplement ce que vous devez modifier dans votre dossier pour que le dossier soit validé. Appelez-les, n’ayez pas d’appréhension de vous manifester c’est un service public pour les administrés, nous avons le droit à la transparence de l’information surtout quand cela a de telles incidences. Une procédure au tribunal administratif peut durer deux ans…Or, si vous trouvez un accord avec la Préfecture, elle peut se désister de l’action devant le tribunal abandon de la procédure. Le Maire retire le PC délivré à votre demande arrêté de retrait du PC. La Mairie ne peut pas s’opposer à votre demande de retrait, c’est votre droit. Et s’il n’y a plus de permis il n’y a plus d’objet de la procédure en cours devant le TA, d’où le désistement d’action de la Préfecture. Vous aurez déposé votre dossier modificatif conforme aux exigences de la Préfecture/ La Mairie vous délivre alors un nouvel arrêté de PC dans la foulée du retrait pour ne pas se retrouver en situation de vide juridique. Si vous laissez s’enliser le bras de fer Mairie/Préfecture, vous risquez de payer cher les pots cassés. A bientôt de vos nouvelles Jasmine – Droit sur terrain Erika Bonjour, Merci pour cet article et vos réponses de qualité aux différents commentaires. Je me permets de solliciter à mon tour votre avis La Mairie nous a accordé un permis de construire. Dans le temps imparti, la préfecture a demandé à la mairie d’annuler cette autorisation de PC du fait qu’il n’était pas de sa compétence de prendre cet arrêté nous sommes un établissement public et nous a transmis copie de ce recours administratif contre la mairie en nous invitant à présenter nos observations au Maire. A votre sens, sur quel terrain pouvons-nous engager pour défendre notre autorisation de permis de construire mal accordé ? en vous remerciant par avance pour vos conseils, Bien cordialement, Erika Jasmine Jovanovic Bonjour ! S’il y a vice d’incompétence, l’arrêté doit de nouveau être délivré par la “bonne autorité administrative”. En principe, il devrait conserver votre dossier d’instruction et les avis émis puisqu’il y a retrait, vous vous retrouvez en situation d’instruction précédant la délivrance du PC. pour éviter des pertes de temps supplémentaires, vous pourriez demandez à consulter ou avoir communication des différents avis émis par les organismes. Cela vous permettra d’anticiper d’éventuels problèmes ou modifications du permis de construire puisque vous vous retrouvez dans la situation d’instruction du permis. Pour éviter des refus de permis de construire des mois de retard sur son projet, il est toujours temps d’agir pendant l’instruction en concertation avec l’administration. J’ai récemment vu le cas d’un refus de permis de construire très regrettable car il suffisait de simplement modifier les matériaux et couleurs déposés au dossier de permis. Un dossier modificatif en cours d’instruction vaut mieux qu’un refus de permis, suivi du dépôt d’un nouveau dossier, suivi de nouveaux avis des organismes sur ce nouveau dossier, suivi de la durée d’instruction, suivi des délais de purge de recours, etc…Les retards s’enchaînent en cascade “bêtement” si j’ose dire… C’est pourquoi, je conseille la concertation en amont avec l’architecte du CAUE, les services de la Mairie… A bientôt et merci pour votre message ! Jasmine – Droit sur terrain Payet Arnaud Bonjour, Je suis à peu près dans le même cas. A la suite du jugement , on m’a retiré le PC. sauf que lors du commencement des travaux, il n’y a pas eu d’arrêté de suspension du PC, mon prêt était déjà entamé. la maison a fini d’être construite quelques mois après le jugement. Maintenant je vis dans une maison dont le PC a été retiré et cela fait plus de 6 ans que j’y suis. Que dois je faire afin de régulariser ma situation, tout en sachant que je me trouve dans une zone Na ? Merci de votre réponse Jasmine Jovanovic Bonjour ! Je pense qu’il manque des informations à votre question. Une construction ne peut être régularisée lorsque effectuée sans permis de construire, que si la règlementation locale autorise de construire sur la zone concernée. Il convient de vérifier ce que dit la réglementation locale à ce jour. La zone NA est une ancienne appellation du POS Plan d’Occupation des Sols et n’existe plus. Vérifiez que votre commune n’est pas en train d’élaborer son PLU. C’est le moment ou jamais de modifier le zonage sur votre parcelle pour régulariser votre construction. A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Soc Bonjour Très bon site merci beaucoup ! Pour ma part je m interroge sur la partie acquéreur afin de le protéger un peu du retrait du PC. Comment faire? Attendre 3 mois après l obtention du PC pour signer l acte de vente? Finalement ce ne serait même pas suffisant car il y a le recours des tiers…. Quelle insécurité juridique! D avance merci pour votre éclairage. Cordialement Soc Jasmine Jovanovic Bonjour ! Merci pour le compliment ! 🙂 Le PC peut être retiré par le Maire dans ce délai de 3 mois, il est donc préférable d’attendre son expiration effectivement pour signer l’acte de vente. Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage du PC, et vous serez obligatoirement informé par une notification du recours exercé. L’attente est un peu longue 3 mois en tout si vous affichez immédiatement le PC mais préserve vos intérêts. La vraie insécurité juridique selon moi est que le Maire n’a pas à s’assurer du respect des règles de droit privé lors de la délivrance du PC. Ainsi, si votre construction aboutit à priver d’ensoleillement la maison voisine, le voisin peut se retourner contre vous sur le plan civil trouble anormal de voisinage, action possible hors du délai de deux mois et demander la démolition de la construction alors même que le PC aura été respecté. Je vous conseille la lecture de l’article “Démolir malgré permis de construire“. Il faut donc être très prudent ne pas empiéter sur le terrain voisin, ne pas le priver de vue ou d’ensoleillement. Il me semble que ce sont les risques principaux. Les décisions des tribunaux ont été extraordinairement sévères, car personne ne dit au constructeur quelles règles de Droit privé il doit respecter lorsqu’il obtient son permis de construire… Le constructeur a tout intérêt à être entouré d’un architecte ou constructeur de maison très averti sur le sujet et consciencieux. Donc sur l’insécurité juridique et les défaillances de la Loi pour y remédier, je suis bien d’accord avec vous sur ce point ! Bonne journée Jasmine – Droit sur terrain PatrickL Bonsoir madame, Tout d’abord, j’ai trouvé très pertinent votre commentaire et vos précisions – Avec ma fille, nous nous retrouvons dans le cas objet de l’article de presse et je suis en train de préparer une assignation au TGI . Monsieur le maire ayant refusé le recours gracieux j’ai adressé un recours contentieux – Je ne parle pas des pétitionnaires du qui n’ont rien voulu savoir – ils avaient leur permis déposé en catimini un point c’est tout . le 3 novembre je suis convoqué au pour cette affaire – je verrai ce que cela donne mais la lettre RAR pour le tribunal des référés sera prête à être expédiée – Mais que d’énergie perdue et quelle déception pour ma fille et ses enfants – Une vue superbe sur le Vercors et oups un mur de 3 mètres qui cache tout , gâche tout et tout cela à moins de 2 mètres de leur fenêtre et de la terrasse et dire que j’avais aidé ces jeunes à faire quelques aménagements – c’est tout et quel dommage Jasmine Jovanovic Bonjour ! A priori et si je comprends, vous disposez de deux voies de recours le recours contre l’arrêté de permis de construire pour violation des règles d’urbanisme tribunal administratif et le recours pour troubles de voisinage pour privation de vue TGI. Je vous conseille la lecture de l’article démolir malgré permis de construire. Dans les cas cités, les personnes sont titulaires d’un permis de construire valable, définitif et conforme aux règles d’urbanisme. Or, les juges les ont condamné à démolir leurs constructions qui privaient d’ensoleillement les maisons voisines sur le fondement des troubles de voisinage relevant du droit privé – permis de construire = droit public / code de l’urbanisme = tribunal administratif – construction/privation de vue/ensoleillement/troubles de voisinage = droit privé / code civil = tribunal de grande instance. Je fais ce petit rappel car votre commentaire fait penser que vous avez saisi les deux juridictions. Tenez-nous informés des suites ! A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Porté Bonjour, J’aurais besoin de votre avis. Nous avons fait une demande de permis de construire sur une commune qui ne dispose pas de POS ni de PLU qui est donc soumise au RNU. Nous avons obtenue ce permis par tacite le 20 juin 2017. Nous avons reçue une procédure contradictoire le 28 juin faite par la DDT. Nous sommes allés en rendez-vous le 6juillet leur donner nos observation sur cette procédure et sur les motifs de retrait que nous avons tous éliminés d’après la DDT du coup plus de motifs valable de retrait. A ce jour nous n’avons toujours pas reçu de retrait. Qu’en pensez vous? A partir de quelle date part le délais de 3 mois pendant lequel le retrait peut être fait la date d’obtention du permis tacite 20 juin ou la date du rendez vous avec la DDT pour la procédure contradictoire le 6 juillet? Jasmine Jovanovic Bonjour, Il convient de procéder à l’affichage de votre permis tacite comme indiqué dans l’article pour faire courir le délai de recours des tiers et délai de retrait. L’affichage est obligatoire que le permis soit tacite ou express. Si votre projet de construction est différent de votre dossier déposé, cela se complique. Je suppose qu’il faut déposer les plans et modifications apportées et vues en concertation avec la DDT. Sinon vos travaux seront en infraction avec le permis tacite. Il faudrait voir avec la Commune et DDT pour éviter les impairs. Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain VALIOT Bonsoir, pourriez vous nous aider notre commune a vendu 3 terrains les uns à la suite des autres ma fille a acheté le dernier en bout il faut préciser que le terrain des 3 est en pente. Le PC de ma fille a été accordé et la construction de la maison est bien entamée hors d’eau hors d’air Précison une maison plainpied hauteur 4m25. 105m2. Les voisins du dessus viennent d’afficher leur panneau autorisant leur construction sans préciser la hauteur de la construction. Nous avons demandé à consulter en mairie le dossier de ces personnes, il s’avère qu’ils vont construire en limite de propriété avec un mur de 7 m de large avec une hauteur allant de 5 m à 7 m au plus haut. Du fait que le terrain de ma fille est le dernier sur la pente, elle va se retrouver avec un mur énorme qui plongera chez elle du fait que leur terrain est à un point plus haut que celui de ma fille. La maison de ma fille est construite à 3 m de la limite de propriété. La mairie n’ayant pas de PLU, quelle hauteur maxi est autorisé dans une construction en limite de propriété. J’espère avoir été claire. De plus ces personnes nous ont précisé que le terrassier devra creuser 1 m chez nous pour construire les fondations de la maison de ces voisins. Merci de votre réponse Jasmine Jovanovic Bonjour, Les réponses à vos questions se trouvent dans la réglementation applicable. Il faudrait vous rapprocher de l’autorité qui a instruit le permis de construire. Pour ne pas perdre de temps vu les délais de recours, j’adresserai une demande de copie du permis de construire ainsi que de la réglementation ayant autorisé la construction litigieuse. Si le terrain est situé en lotissement il faut également consulter les documents qui s’imposent règlement et cahier des charges applicable. Prendre une photo du panneau de permis de construire et vérifier que vous êtes dans les délais pour un recours. Les voisins n’ont pas le droit de creuser chez vous pour construire leur fondation. Empiéter sur la propriété d’autrui est sanctionné par la démolition de l’ouvrage incriminé. Enfin, et même si le permis de construire est conforme à la réglementation, il peut y avoir des atteintes au droit privé qui sont elles aussi punissables. Il vous faut écrire pour marquer tous les points en suspens – à l’administration pour qu’elle vous donne les éléments réglementaires autorisant la construction dans ces conditions courrier RAR, – au voisin pour signaler que vous n’autorisez pas l’empiètement chez vous et autres points sensibles, voire si le délai de recours expire bientôt pour lui notifier votre recours à l’encontre du PC, – à un avocat spécialisé pour lui demander qu’il réponde à vos questions avec l’ensemble des documents que vous aurez récolté et pourrez lui fournir. Il m’est impossible de répondre à vos questions sans les documents applicables. Le délai de recours est de deux mois à compter de l’affichage. L’affichage non régulier ne fait pas courir les délais, c’est pourquoi je vous conseille de prendre des photos. Je vous renvoie vers mes articles sur le sujet. Tenez-nous informés Bien cordialement Jasmine Jovanovic clem Bonjour, Nous avons un souci sur notre permis de construire et espère que quelqu’un pourra nous aider. Voilà, notre permis a été accepté en mairie le 18 décembre 2016. Hier, le maire m’appelle en disant qu’il conteste le permis et me prévient poliment que je vais recevoir une lettre lundi afin de confirmer que le permis m’est retiré. A 6 jours près des 3 mois alors que l’on s’est engagé auprès des entreprises, je n’en revient pas que celui-ci va nous être retiré car spécialement nous avons passons beaucoup de temps avec le maire pour être sure que le permis soit accepté. A t-il le droit de se rétracter a 6 jours près ? Je vous remercie par avance pour tous commentaires qui pourrai nous éclairer. Jasmine Jovanovic Bonjour, Il y a deux paragraphes dans l’article qui répondent à votre question Le respect de la procédure contradictoire et la sanction du non respect du contradictoire. Si cette lettre annoncée par le Maire est envoyée en courrier simple, cela ne vaut pas preuve d’envoi. Il doit vous l’envoyer en recommandé. Si vous ne retirez pas le recommandé, il n’y a pas de preuve d’envoi ni de réception. Pour que le retrait de permis de construire soit légal, le Maire doit donc respecter le contradictoire dans les conditions ci-dessus. A défaut, l’arrêté de retrait est illégal. Auquel cas, vous pouvez exercer un recours gracieux et interpeller le Préfet dans le cadre du contrôle de légalité. A ce stade, je vous conseille de demander une consultation juridique d’avocat sur votre dossier. Bonne journée, Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain AKNINE Je vous remercie pour votre réponse aussi rapide. Que doit-on faire si nous n’avons pas de réponse à la date butoir fin du recours administratif du 14 février ? Peux t-on commencer les travaux ? Jasmine Jovanovic Sous réserve que le Maire vous produise une attestation de non recours et de non retrait. J’espère que vous donnerez de vos nouvelles ! Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain AKNINE Bonjour, Nous avons vu votre site et nous rencontrons un problème concernant notre permis de construire, nous souhaiterions, si possible, un complément d’information. Nous espérons que vous pourrez nous aider car nous ne savons pas vraiment à qui nous adresser. Nous avons obtenu notre permis de construire sur la commune de Grimaud le 14 novembre 2016, signé par le maire. Nous avons reçu le 12 janvier 2017 un courrier en copie de la sous préfecture adréssé à la mairie de grimaud demandant à la mairie de nous retirer le permis de construire pour 3 motifs. La mairie, n’étant pas d’accord avec ces motifs, a fait intervenir son avocat et envoyé un courrier de réponse à la sous-préfecture. Nous sommes le 4 février 2017 et nous n’avons toujours pas reçu de réponse de la sous-prefecture ni de retrait de permis de la mairie et nous avons vu que celle-ci devait nous envoyer le retrait de permis au minimum 10 jours avant la fin de la période du recours des 3 mois soit le 14 février 2017. Que devons-nous faire ? Pouvons-nous considérer que notre permis ne pourra être retriré par la mairie ? Nous vous remercions par avance pour votre aide et nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire. Jasmine Jovanovic Bonjour ! Vous devez attendre la date fatidique pour savoir si votre PC sera retiré. Si un bras de fer oppose la Préfecture à la Mairie, à voir si la Préfecture décide d’intenter un recours en annulation à l’encontre du PC non retiré. Le Préfet peut saisir le juge administratif pour attaquer un permis de construire. Il faut donc attendre et voir. La Préfecture a peut-être fait marche arrière suite au courrier de l’avocat. Le respect du contradictoire doit effectivement être respecté par le Maire. Le Maire doit donc vous inviter à présenter vos observations sur l’arrêté de retrait qui vous sera signifié au plus tard le 14 février 2017. Rappelez-vous que ce qui compte c’est la réception effective du pli recommandé entre vos mains et non le fait que l’avis de réception du recommandé soit dans votre boîte aux lettres… A bientôt, tenez-nous informés Jasmine – Droit sur terrain Laisser un commentaire

Lacte de cession sera formalisé sous la condition de l'obtention du permis de construire purgé de tout recours. « Il y aura une vigilance particulière de la Ville car ce n'était pas prévu

^{[TRANSFERT DE PERMIS] Il est possible sous certaines conditions de transférer un permis de construire. La démarche est encadrée et vous devez connaître ces règles pour que la mairie l'autorise. Qu'est-ce qu'un transfert de permis de construire ? Le permis de construire et le permis d'aménager sont tous deux régis par le Code de l'urbanisme. Un projet de construction ne peut être engagé qu'après l'obtention d'une autorisation d'urbanisme. Au cours de la réalisation des travaux, il est possible que le détenteur du permis souhaite transférer son projet à une tierce personne. La loi encadre cette démarche en autorisant le transfert de permis. Ce dispositif permet de désigner officiellement le repreneur du projet au regard de la loi. Le transfert de permis est très pratique car il est rapide à mettre en place. A contrario, le fait de devoir initier une nouvelle demande pourrait ralentir considérablement l'avancée des travaux. Lors d'une demande de transfert, les motifs à l'origine de la démarche n'ont pas besoin d'être stipulés. Le nouveau bénéficiaire devra cependant respecter les conditions d'application et les règles liées à la nature du permis transmis. Pourquoi procéder à un transfert de permis de construire ? Les raisons d'un transfert de permis de construire peuvent être multiples et ne font pas l'objet d'une obligation de justification au regard de la loi. Parmi les causes qui peuvent motiver à un transfert de permis, il peut s'agir d'un changement de situation lié à un événement personnel ou professionnel. Une mutation, une nouvelle opportunité ou une incapacité financière peut expliquer la nécessité de devoir transférer son projet. Avec le dispositif de transfert, la loi privilégie le processus de transmission. Les administrations facilitent cette démarche avec des délais d'instruction relativement courts, le plus généralement fixés à deux mois. Les conditions pour transférer un permis de construire ? Le transfert d'un permis est un acte réglementé. À ce titre, il est indispensable de réunir les conditions nécessaires pour valider la demande administrative. Tout d'abord, le permis de construire ou d'aménager ne peut être transféré que s'il est en cours de validité. C'est-à-dire que la demande de transfert devra intervenir dans la période de validité du permis de construire. Le permis de construire est valable pour une durée de trois ans, avec une possibilité d'interruption égale ou inférieure à un an. Pour que la demande de transfert soit recevable, le permis ne doit faire l'objet d'aucune juridiction en cours. En outre, le titulaire initial du permis et le bénéficiaire du transfert devront exprimer clairement leur accord pour l'opération au sein du dossier. Un défaut d'accord pourra être sanctionné et mener à un refus d'octroi de transfert. Enfin, le transfert ne pourra s'opérer qu'envers des personnes aptes à détenir un permis de construire. C'est-à-dire que le bénéficiaire du permis devra remplir les conditions de détention du permis. Il revient à la mairie d'examiner chaque dossier avant de rendre son verdict. Le formulaire Cerfa n° 13412, nécessaire dans le cadre d'une demande de transfert de permis de construire, est accessible en ligne. Le dossier doit être réalisé en 4 exemplaires. Le dépôt du dossier s'effectue soit par voie dématérialisée depuis le 1er janvier 2022, soit par courrier recommandé avec avis de réception. Afin que la demande soit traitée, le requérant devra compléter l'intégralité des rubriques avec les renseignements nécessaires à l'identification du projet et aux interlocuteurs concernés. Il s'agit de La désignation du permis de construire à transférer ; L'identité du requérant à l'initiative de la demande de transfert ; Les coordonnées du requérant ; La nature du transfert totale ou partielle ; L'accord du bénéficiaire. Qui doit faire la demande de transfert de permis de construire ? Il revient au détenteur initial du permis de construire de procéder à la demande de transfert. Il se chargera de remplir toutes les sections du formulaire en précisant l'identité du nouveau bénéficiaire. Pour une demande de transfert à destination d'une personne morale, le dossier ne pourra être accepté que si la demande initiale du permis de construire a été effectuée par un architecte. Dans tous les cas, une fois la validation reçue, le bénéficiaire ne dispose pas d'un délai supplémentaire de validité de son permis. Il faut savoir que ce type de transferts entre tiers est autorisé puisqu'un permis est rattaché à un terrain et non pas à une personne physique ou morale. Pour enregistrer le transfert de permis, il est indispensable de se diriger vers la mairie qui a octroyé le permis de construire initial. Une fois le dossier déposé, téléchargeable en ligne ou à récupérer en version papier auprès de la mairie, la mairie rend sa décision dans un délai de deux mois. Une fois l'arrêté établi, le bénéficiaire dispose des mêmes droits et obligations que son titulaire initial. Il devra afficher le permis de construire sur son terrain et respecter les obligations initiales. Le transfert de permis engendre le transfert des taxes associées puisque ces dernières sont liées à l'obtention du permis de construire. Contrairement au permis de construire, une fois l'acte validé par la mairie, le transfert de permis ne peut en principe faire l'objet d'une annulation. Plutôt que de recourir à l'annulation du transfert, il faudra procéder à un nouveau transfert du permis. En effet, si la volonté est d'en modifier son bénéficiaire, il est possible de procéder à plusieurs transferts. En revanche, pour annuler le permis de construire, il faudra respecter les critères liés à cette demande et adresser le dossier par courrier recommandé avec accusé de réception. L'annulation de permis est considérée comme un retrait d'autorisation d'urbanisme. Transfert de permis de construire quel est le délai d'instruction ? Une fois les conditions du transfert réunies et le dossier déposé en mairie, le délai d'instruction est fixé à deux mois pour un permis encadrant la construction d'une maison individuelle et à trois mois pour tout autre type de construction. Sans réponse passé ce délai, le requérant obtient une décision de transfert tacite. C'est-à-dire que la demande sera considérée comme automatiquement acceptée. Autrement, l'octroi peut se faire par décision expresse qui acte le changement de bénéficiaire. Le transfert se concrétise par la rectification du nom sur l'autorisation initiale du permis. Cette rectification prend la forme d'un arrêté. Dans quels cas le transfert du permis de construire peut-il être refusé ? Le plus généralement, une demande de transfert dûment complétée reçoit un avis favorable de la part des administrations compétentes. Il est à la charge du bénéficiaire de remplir correctement les rubriques obligatoires pour s'assurer que sa demande soit traitée. Cependant, il est possible qu'une demande de transfert soit refusée. Les causes de refus sont limitées car elles dépendent surtout de la capacité de ses émetteurs et non pas de la nature du permis. Ainsi, il pourra principalement s'agir d'un défaut dans le respect des critères d'attribution. Cela peut se traduire par un permis de construire arrivé à expiration, un défaut d'accord explicite entre les deux parties le détenteur initial et le bénéficiaire, ou encore l'incapacité du bénéficiaire à détenir un permis de construire. En revanche, la mairie ne pourra pas refuser une demande de transfert de permis pour des motifs liés à des modifications des règles d'urbanisme. Différences entre transfert de permis de construire et permis modificatif Le permis modificatif a pour objectif de permettre à son détenteur d'apporter des modifications mineures au projet de construction. Ce changement peut concerner la nature même du chantier lorsqu'il s'agit d'un changement secondaire qui ne touche pas à l'identité du détenteur du permis. Il ne s'agit ici pas d'obtenir un permis supplémentaire, mais d'apporter une modification au permis de construire existant. Le permis modificatif ne peut être sollicité que pour des travaux d'aspect extérieur, comme un changement de façade, une réduction ou une augmentation de l'emprise au sol ou enfin pour des modifications à destination d'une partie des locaux. A l'inverse, le transfert de permis ne modifie pas la nature des travaux mais concerne uniquement l'identité du détenteur du permis.} Undes derniers terrains constructibles en hypercentre d'EVIAN LES BAINS, face au débarcadère. Magnifique projet d'une "maison" de style typiquement EVIANAIS. Permis de construire validé et purgé de tout recours pour un petit immeuble de deux appartements : un T2 de 52 m² habitables environ et un T3/4 en duplex de 68 m² habitables environ

Conditions de validité de la clause suspensive d’obtention du permis de construireComme toute autre condition suspensive prévue dans un contrat de construction, la clause suspensive conditionnée par l’obtention du permis de construire doit répondre à certaines conditions pour pouvoir être elle doit être limitée dans le temps, c’est-à-dire que le contrat de construction de la nouvelle habitation doit prévoir le délai au cours duquel la condition suspensive est prévue se correspond à la période donnée aux parties pour entamer les démarches d’obtention du permis de construire. Il convient aussi de signaler que les travaux ne pourront en aucun cas être démarrés durant ce non-obtention du permis de construire à l’échéance de cette période entraine pour le commanditaire de travaux le remboursement de ses avances y compris le dépôt de délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention de permis de construire est sans incidence sur le délai de réflexion de 7 jours comptés à partir de la signature du contrat de construction au cours duquel le maître d’ouvrage a la possibilité de se rétracter de son conclure, la condition suspensive d’obtention du permis de construire permet de se protéger du préjudice que pourrait causer les incidents qui surviennent dans le cadre de la démarche d’obtention du permis de permet d’assurer la sérénité de toute famille qui envisage la construction d’une nouvelle habitation en la protégeant de l’obligation de payer des travaux qui au final ne pourront pas se réaliser.

permis d’aménager et permis de construire purgés de tout recours). COGEDIM et VIRGIL ont présenté aux parties prenantes son projet visant le développement d’environ 40 000 m² surface de plancher sur le site. En termes de production de logements ce projet s’inscrit dans les orientations du PLH 2020-2025 approuvé le 16 décembre 2020 par la Métropole Rouen Normandie qui ^{Bonjour, aujourd’hui, dans cet article on va voir ensemble trois notions importantes La première c’est celle du permis de construire purgé de tout recours. Ensuite, on va parler rapidement de la société civile de construction-vente la fameuse sccv. Aussi, on va voir cette notion de dent creuse qu’est-ce que cela signifie une dent creuse ? Allez c’est parti on y va. Permis de construire purgé de tous recours Il faut savoir que lorsque vous allez lancé ce qu’on appelle une opération de promotion immobilière, le promoteur à 12 étapes à respecter qui sont très importantes mais parmi ces douze étapes, certaines comment le bilan financier du promoteur immobilier ont une importance capitale par rapport aux autres. Mais le dépôt du permis de construire est une étape qui est essentiel parce que c’est elle qui va déterminer si vous allez pouvoir lancer votre projet ou non; donc le permis de construire purgé de tout recours signifie de manière simple aux oreilles due celui qui est devenu promoteur immobilier qui peut lancer son opération quoi qu’il arrive, pas en toute sérénité parce que par la suite il a encore d’autres risques qui sont en jeu mais au moins et là son billet vert pour rentrer aux États-Unis non je plaisante en fait il a le feu vert qui va lui permettre de lancer son opération. Voilà ce que cela signifie pour le promoteur un permis purgé de tout recours alors concrètement qu’est-ce que cela signifie cela signifie simplement qu’à un moment donné plus personne ne peut vous ne peut plus contester votre permis de construire même le maire sauf cas particulier, c’est cela signifie un permis de construire purgé de tout recours. Pour plus de détails tout ceci est bien expliqué dans le programme de formation mais vous devez simplement retenir que pour le promoteur un permis de construire purger le tout recours signifie simplement que plus personne ne peut s’opposer à ce permis de construire c’est ça que vous devez retenir dans votre esprit. Sccv Maintenant on va aborder un autre sujet qui est assez intéressant c’est celui de la SCCV. La société civile construction-vente on en parle dans un article de manière beaucoup plus en profondeur mais retenez que la société civile de construction vente est un outil juridique qui va permettre à un promoteur de lancer la construction et la commercialisation de ces opérations à ne pas confondre avec la société d’attribution. La société d’attribution ne vous permets pas de commercialiser elle vous permet simplement de garder les lots que vous allez construire donc voilà ce sont les choses qu’il faut comprendre et assimilé la société civile construction-vente permet aux promoteurs de pouvoir lancer la construction de leurs lots et de les commercialiser, la société d’attribution ne vous permets pas de commercialiser vos lots encore une fois on a un article complet qui parle de la société civile de construction vente vous avez qu’à cliquer sur ce lien si vous voulez le lire en détail maintenant parlons du cas de la dent creuse. La dent creuse J’ai eu dernièrement un souci avec ma dent, j’avais une carie, un trou profond dans la dent cela a été finalement soigner par le dentiste mais cela m’amène à me poser cette question. Est ce que la notion de dent creuse a été inspirée du fait justement du fait d’avoir un trou dans la dent peut-être oui ou peut-être pas, je ne sais pas alors expliquons ensemble qu’est-ce que cela signifie une dent creuse. Lorsque vous marchez dans la rue. Cela vous est-il déjà arrivé d’observer qu’il existe une différence de hauteur entre les bâtiments qui sont bâtis dans votre rue, je m’explique vous êtes déjà arrivés d’observer que vous avez dans votre rue un bâtiment qui fait sept étages à côté vous avez un bâtiment qui ont fait quatre et juste coller à ce bâtiment de quatre étages un autre bâtiment qui fait 7 étages la différence qu’il y a entre le bâtiment qui fait quatre étages et les deux autres bâtiments, cette différence vous la voyez il a un trou ou un vide c’est ce qu’ on appelle une dent creuse. L’importance de la dent creuse pour le promoteur Pourquoi ce concept de dent creuse et si intéressant pour le promoteur cela signifie simplement que lorsqu’il voit cette différence de hauteur il sait qu’il a la possibilité de construire encore trois étages donc il peut soit faire de la surélévation sur l’immeuble qui est déjà construit sur lequel il manque trois étages par rapport aux deux autres ou alors il peut complètement détruire l’immeuble et partir sur un programme neuf et monté jusqu’à 7 étage c’est ce qui rend intéressant une dent creuse pour le promoteur c’est la possibilité de construire c’est l’assurance de pouvoir augmenter la construction par rapport à ce qui n’a pas été optimisé et cela vaut aussi pour tout ce qui est des entreprises. Par exemple vous avez aussi souvent des garages qui ne sont pas construit en hauteur ils n’ont pas l’obligation ou la nécessité d’avoir un garage qui va jusqu’au 7e étage par contre ce garage se situe là où il y a la possibilité pour un immeuble de construire jusqu’au 7e étage et c’est ce qui rend intéressant l’achat de ce garage par le promoteur parce qu’il va détruire le garage et construire un immeuble jusqu’au 7e étage. Voilà l’intérêt et la notion de dent creuse qui va fortement intéressé le promoteur maintenant vous avez cette possibilité de tester gratuitement notre programme de formation promotion immobilière pendant 48 heure vous avez simplement à cliquer ici à tout de suite.} ^{Le permis a été accordé, affiché et purgé de tout recours, estime de son côté Orhan Kilic, le dirigeant de la SCCV Livry-Gargan Jaurès, la société bénéficiaire du permis de construire.}

Le 27/04/2017 à 15h39 Env. 40 message Eure Bonjour, Je suis un peu perdu concernant la date de purge des recours, clause inclus dans le compromis de vente Mon permis de construire à été délivré le 23/02/17. Je l'ai affiché sur mon terrain avec un panneau adapté le 05/03/17. Avec certificat d'affichage délivré par la commune + lettre voisinage + photos pas d'huissier. A quelle date, puis obtenir la purge des recours si il n'y a pas de recours évidemment ? 20/05/17 2 mois recours des tiers + 15 jours pour la notification ?23/05/17 pour les 3 mois de recours de l'administration depuis obtention PC ?05/06/17 pour les 3 mois de recours de l'administration depuis affichage PC ? Pouvez-vous m'aider ? . 0 Messages Env. 40 Dept Eure Ancienneté + de 5 ans Par message Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...Allez dans la section devis permis de construire du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous C'est ici Le 27/04/2017 à 15h50 Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire Bonjour, Les délais sont - 2 mois + 15j pour les tiers à partir du 1er jour d'affichage - 3 mois pour le retrait administratif à partir de la date de signature du PC Donc la date à prendre en compte est la date max de fin entre ces 2 durées, soit dans votre cas la 2ème proposition. 1 Membre super utile Messages Env. 2000 Dept Indre Et Loire Ancienneté + de 9 ans Le 28/04/2017 à 08h32 Env. 40 message Eure Je vous remercie pour cet éclaircissement. 0 Messages Env. 40 Dept Eure Ancienneté + de 5 ans Le 28/04/2017 à 10h20 Membre utile Env. 1000 message Var Bonjour, fabien_m2002 a écrit- 2 mois + 15j pour les tiers à partir du 1er jour d'affichage Pourquoi + 15 jours ? Rapport au ? 1 Membre utile Messages Env. 1000 Dept Var Ancienneté + de 10 ans Le 28/04/2017 à 12h56 Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire Ce sont les 15 jours max qui suivent la date du dépôt du recours pour informer par LRAR le bénéficiaire du PC. 0 Membre super utile Messages Env. 2000 Dept Indre Et Loire Ancienneté + de 9 ans En cache depuis le lundi 15 aout 2022 à 14h30

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